《商品房买卖解释》.docxVIP

一、核心内容概述

该解释主要围绕以下几个方面：

合同的成立与效力：明确了认购书、订购书等预约合同的法律效力，以及合同无效、可撤销的情形。

销售广告与宣传：规定了在何种情况下，开发商的销售广告和宣传资料构成合同内容。

惩罚性赔偿：明确了购房人可以请求“退一赔一”（或相应赔偿）的几种严重欺诈情形。

房屋交付与质量：关于房屋交付标准、面积差异处理、质量瑕疵及严重影响正常居住使用的质量问题的规定。

合同解除权：规定了购房人和开发商在何种情况下可以解除合同。

贷款问题：处理因银行按揭贷款未能获批导致的合同履行问题。

二、重点条款解读（基于2020年修正的最新版本）

1.关于预约合同（第二条）

内容：商品房的认购、订购、预订等协议如果具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

意义：这意味着符合法定条件的“认购书”不再是意向书，而是具有法律约束力的正式合同，一方违约需承担违约责任。

2.关于销售广告（第三条）

内容：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

意义：这是打击开发商虚假宣传的利器。例如，明确承诺的学区房、花园、会所等，即使没写进合同，也可能被视为合同的一部分。

3.关于惩罚性赔偿（关键条款）

这是保护购房者最有力的条款，主要指在出卖人存在特定过错时，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

意义：俗称“退一赔一”，针对的是开发商在缔约时的根本性欺诈行为。

4.关于面积差异处理（第十四条）

内容：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

意义：提供了处理“面积缩水”或“面积膨胀”问题的法定标准，保护了购房者的公平交易权。

5.关于房屋质量问题（第十三条）

内容：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

意义：赋予了购房者在房屋存在严重质量缺陷，无法实现合同根本目的（即居住）时的合同解除权。

6.关于延迟交房与延迟办证（第十条、第十五条）

内容：规定了在催告后三个月的合理期限内仍未履行交房或办证义务的，当事人一方有权请求解除合同。

意义：为解决实践中常见的开发商延期交房和拖延办理房产证的问题提供了法律依据。

三、最新版本的重要变化（2020年修正）

2020年的修正主要是为了与《中华人民共和国民法典》保持一致，核心实体内容变化不大，但有以下重要调整：

删除了旧版司法解释中关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定。现在，根据《民法典》精神，此类合同并非当然无效，而是效力待定，如果出卖人在起诉前取得了预售许可证明，合同可以有效。这更有利于保护善意购房者的利益。

在文字表述上与《民法典》进行了统一。

总结

《商品房买卖合同纠纷司法解释》是购房者维护自身权益的“宝典”。当您在与开发商发生纠纷时，无论是关于合同定金、虚假宣传、房屋质量、面积差异还是无法办证等问题，该解释都提供了明确的法律武器。

重要提示：本回答仅为法律知识普及，不构成任何形式的法律意见。在遇到具体商品房买卖纠纷时，强烈建议您携带相关材料咨询专业律师，以获得针对性的法律帮助。