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租房解约合同

一、租房解约的法律依据与核心条款

租房解约合同的订立需以《中华人民共和国民法典》及相关司法解释为基础，明确双方权利义务边界。根据法律规定，租赁合同的提前终止可分为协商一致终止与单方解除两种情形。协商一致终止需双方签署书面解约协议，明确终止时间、费用结算及房屋交接等核心内容；单方解除则需满足法定或约定条件，如承租人未经同意转租、出租人未按约定提供符合安全标准的房屋等情形。

在合同条款设计中，终止通知期限是关键要素。通常情况下，提出解约的一方应提前30日以书面形式通知对方，紧急情况需提供医院诊断证明、政府征收文件等相关材料。违约金条款需遵循“填平原则”，约定金额一般不超过实际损失的30%，若合同中未明确约定，守约方有权主张赔偿房屋空置期租金、中介费等直接损失。例如，承租人因工作调动需提前退租时，若剩余租期为2个月且合同约定违约金为1个月租金，该约定通常被认定为合理范畴。

二、解约流程与实务操作规范

（一）协商沟通阶段

解约发起方应首先与对方进行书面沟通，明确解约意愿及理由。建议采用EMS邮寄或微信、邮件等可追溯方式送达通知，内容需包含解约日期、费用结算方案及协商请求。实践中，部分承租人通过口头通知后直接搬离，可能因证据不足导致押金无法追回。例如，上海某案例中，承租人仅通过电话告知房东解约，未保留沟通记录，最终因房东否认收到通知而承担额外租金损失。

（二）协议签署环节

双方达成一致后，需签订《提前终止租赁合同协议书》，核心内容应包括：

终止时间：精确至年月日，避免使用“本月底”等模糊表述；

费用结算：列明截至终止日的租金、水电费、物业费等明细，建议附上缴费凭证复印件；

房屋交接：约定交接时间、验收标准及《房屋交接清单》签署要求；

押金处理：明确押金退还条件及时限，若存在房屋损坏需注明维修方案及费用承担方。

（三）房屋交接程序

交接时需双方共同到场，对房屋状况进行逐项检查。重点关注：

主体结构：墙面、地面是否存在新裂缝或渗水痕迹；

附属设施：家电、家具能否正常使用，钥匙、门禁卡是否齐全；

清洁状况：卫生死角是否清理，垃圾是否清运完毕。

建议使用视频录像记录交接全过程，清单需详细列明“空调遥控器缺失”“客厅墙面有直径5cm污渍”等具体问题，双方签字后各执一份。北京某租赁纠纷中，因交接清单仅注明“设施完好”未附照片，法院对房东主张的“沙发磨损”赔偿请求未予支持。

三、典型案例解析与风险防范

（一）承租人违约情形

2025年广州某案例中，承租人张某因结婚需提前退租，合同约定违约金为2个月租金。张某通过中介找到新租客并促成房东签约，最终三方协商一致仅支付半个月租金作为违约金。此案例表明，积极协助寻找替代承租人可有效降低违约成本。但需注意，新租赁合同的租金标准、租期条款需经原房东书面确认，避免因转租合同与原合同存在差异引发二次纠纷。

（二）出租人违约情形

成都租客李某发现租住房屋存在甲醛超标问题（检测值0.23mg/m3，国家标准为0.08mg/m3），多次要求房东治理未果后书面提出解约。法院审理认为，房东未履行房屋适租义务，判决解除合同并全额退还押金及已支付租金。此类案件中，承租人需保留空气质量检测报告、沟通记录等证据，证明房屋确实存在安全隐患。

（三）不可抗力处理

2025年深圳某小区因政府征收需整体拆除，出租人提前45日书面通知承租人解约，并协助联系临时过渡房源。根据《民法典》第五百九十条，双方互不承担违约责任，但出租人需退还剩余租金及押金，承租人应在合理期限内完成搬迁。若因疫情等突发公共卫生事件导致无法继续履行，可参照“情势变更”原则协商减免租金或延长租期。

四、费用结算与押金处理规则

（一）费用清偿顺序

解约时应按“租金→物业费→水电费→违约金”的顺序进行结算。例如，承租人已支付至月底的租金，若解约日为15日，可主张退还剩余15日租金。对于燃气费、宽带费等周期性费用，建议双方共同查询缴费记录，避免遗漏。实践中，部分房东以“清洁费”为由扣除押金，需在合同中明确约定该费用的承担方式及金额标准，否则无权单方扣除。

（二）押金退还时效

合同中应明确约定“费用结清且房屋验收合格后5个工作日内退还押金”，避免使用“验收合格后退还”等无明确时限的表述。若房东无正当理由逾期退还，承租人可主张按同期LPR计算利息损失。例如，5000元押金逾期30日退还，可主张利息约20元（按年利率3.45%计算）。

（三）遗留物品处理

承租人应在解约日前搬离个人物品，对于空调、衣柜等自行添置的固定装修，若合同未约定归属，可拆除但需恢复房屋原状。实践中，因遗留物品引发的纠纷占解约案件的23%，建议在交接清单中列明“房屋内无任何遗留物品”，并由双方签字确认。

五、特殊情形处理与注意事项

（一）群租房解约风险

对于违反地方规定的群租房，承租人可主张合同无效并要