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2025年房地产估价师职业资格（房地产估价师）《房地产估价方法与案例分析》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在运用市场法评估房地产价值时，选择可比案例应考虑的因素不包括（）

A.收益性质相同

B.交易日期相近

C.地域因素相似

D.交易价格异常偏高

答案：D

解析：运用市场法评估房地产价值时，选择可比案例需满足三个基本要求：交易日期相近、收益性质相同、地域因素相似。可比案例的交易价格应反映正常市场状况，异常偏高的价格可能受特殊因素影响，不能作为可靠依据。

2.收益法中，预测未来收益时，通常采用的方法是（）

A.简单平均法

B.移动平均法

C.回归分析法

D.专家判断法

答案：C

解析：收益法中预测未来收益通常采用回归分析法，通过分析历史数据建立数学模型，预测未来收益趋势。简单平均法、移动平均法和专家判断法均无法有效反映收益的动态变化规律。

3.成本法中，建筑物的重置成本是指（）

A.当前市场价格

B.重新购建全新状态建筑物的合理成本

C.原始建造成本

D.折旧后的剩余价值

答案：B

解析：重置成本是指采用估价时日的价格水平，重新购建与原有建筑物完全相同或功能相当的全新建筑物的合理成本。它不同于原始建造成本，也区别于市场价格或折旧后的价值。

4.在确定建筑物成新率时，不考虑的因素是（）

A.建筑物使用年限

B.建筑物维护保养情况

C.建筑物周围环境变化

D.建筑物设计标准

答案：D

解析：建筑物成新率的确定主要考虑使用年限、维护保养情况、周边环境变化等因素，反映建筑物实体状态和功能状况。设计标准属于初始设定条件，不直接影响成新率评估。

5.比较法中，修正交易日期差异时采用的方法是（）

A.直接比较法

B.系列交易法

C.时间序列分析法

D.市场指数法

答案：D

解析：修正交易日期差异通常采用市场指数法，通过分析市场价格随时间变化的规律，建立价格指数模型，对可比案例的交易价格进行调整。其他方法或无法有效处理时间因素，或适用范围有限。

6.评估租赁房地产价值时，采用收益法需要考虑的主要因素是（）

A.房地产市场供求状况

B.租赁合同条款

C.建筑物重置成本

D.建筑物成新率

答案：B

解析：评估租赁房地产价值时，收益法重点考虑租赁合同条款，包括租金水平、租赁期限、空置率、运营费用等，这些因素直接影响未来收益预测。其他因素虽然重要，但不是收益法的主要考虑对象。

7.在运用假设开发法时，需要预测的未来价格是指（）

A.当前市场价格

B.开发完成后的市场价格

C.开发过程中的中间价格

D.投资者心理预期价格

答案：B

解析：假设开发法预测的是开发完成后的市场价格，即项目达到可使用状态时的价值。当前市场价格、开发过程中的中间价格或投资者心理预期价格均不能准确反映最终价值。

8.评估土地价值时，采用基准地价修正法需要修正的因素不包括（）

A.土地用途

B.土地条件

C.容积率

D.建筑密度

答案：C

解析：基准地价修正法主要修正土地用途、土地条件、区域因素等影响地价的差异，而容积率、建筑密度属于开发建设指标，通常在后续方法中考虑。修正法重点在于反映土地本身的价值差异。

9.在运用成本法评估新建建筑物价值时，应采用（）

A.原始建造成本

B.重置成本

C.重置成本扣除折旧

D.当前市场价格

答案：B

解析：评估新建建筑物价值时，应采用重置成本，即估价时点重新建造与现有建筑物完全相同的建筑物的合理成本。原始建造成本可能已不符合当前价格水平，折旧后的价值不适用于新建物评估。

10.收益法中，净收益的计算公式是（）

A.总收益总费用

B.总收益管理费用销售费用

C.总收益运营费用

D.总收益管理费用销售费用财务费用

答案：C

解析：收益法中净收益的计算公式是总收益减去运营费用，运营费用包括管理费用、销售费用、维修费用等与获取和维护收益直接相关的成本。财务费用通常不包含在净收益计算中。

11.在运用市场法评估房地产价值时，若可比案例的交易价格显著低于市场正常水平，应采取的处理方式是（）

A.将可比案例价格直接用于计算

B.调整可比案例价格至市场正常水平

C.忽略该可比案例

D.认为该案例反映了市场特殊时期的行情

答案：C

解析：可比案例的交易价格若显著偏离市场正常水平，通常是由于特殊交易动机或非正常市场条件造成，其价格不能真实反映房地产的市场价值。在这种情况下，应忽略该可比案例，选择价格更符合市场正常交易情况的案例，以保证评估结果的客观性。

12.收益法中，用于预测未来收益的关键参数是（）

A.房地产的市场供求状况

B.房地产的物理状况