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房屋租赁定金合同
一、定金合同的法律性质与效力基础
房屋租赁定金合同是出租人与承租人在签订正式租赁合同前，为确保后续租赁合同的订立而达成的预约合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。定金的核心功能在于通过金钱担保的方式，约束双方当事人履行订立本约（即房屋租赁合同）的义务，其法律效力区别于押金、预付款等其他款项性质。
在司法实践中，定金合同的效力需满足三个要件：一是双方当事人具有完全民事行为能力；二是意思表示真实一致，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形；三是定金数额不超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。例如，若房屋月租金为5000元，租赁期限为1年，则主合同标的额为60000元，定金最高不得超过12000元。若双方约定定金为20000元，超出的8000元将被视为预付款，不适用定金罚则。
二、定金合同的核心条款设计
（一）当事人基本信息条款
合同需明确出租人与承租人的身份信息，包括姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系地址及方式。若出租人并非房屋所有权人，需额外注明其身份（如转租人、委托代理人），并附所有权人同意转租或委托出租的书面证明。例如，转租场景中应载明“出租人承诺已获得所有权人书面授权，转租期限不超过原租赁合同剩余期限”，以避免无权处分导致的合同无效风险。
（二）房屋基本情况条款
需详细描述租赁房屋的具体信息，包括：
坐落位置：精确到门牌号，如“XX市XX区XX街道XX小区X号楼X单元XXX室”；
房屋用途：明确为居住、办公或商业用途，用途约定需符合房屋产权证记载及当地规划要求，例如“该房屋仅用于住宅，承租人不得擅自改为经营性用房”；
房屋状况：列明建筑面积、户型、装修程度及附属设施（如家具、家电清单），可附房屋现状照片作为合同附件。
（三）定金条款
定金数额与支付：需写明定金金额（大小写）、支付方式（现金、银行转账等）及支付时间。例如，“承租人应于本合同签订当日向出租人支付定金人民币伍仟元整（￥5,000.00），支付方式为银行转账至出租人指定账户（开户行：XX银行XX支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX）”。
定金性质：明确该定金为“立约定金”，即担保双方在约定期限内订立租赁合同。需特别注明“本定金不视为预付款，未订立租赁合同前不产生冲抵租金的效力”。
（四）租赁合同订立期限条款
双方应约定订立正式租赁合同的截止时间，例如“双方应于2024年X月X日前到房屋所在地签订《房屋租赁合同》”。若因客观原因需延期，需签订书面补充协议，否则逾期将触发定金罚则。
（五）定金罚则适用条款
定金罚则是定金合同的核心内容，需明确不同违约情形下的处理方式：
承租人违约：若承租人无正当理由拒绝订立租赁合同，出租人有权没收定金；
出租人违约：若出租人拒绝订立合同或将房屋出租给第三方，应双倍返还定金；
不可归责于双方的事由：因不可抗力（如房屋被征收）或政策调整导致无法订立合同的，出租人应无息退还定金。
需特别约定“正当理由”的范围，例如“承租人因自身征信问题无法获得贷款导致无法履约，不属于正当理由”，以减少争议。
（六）其他约定条款
租金及支付方式：可预先约定租金标准、支付周期（如月付、季付）及押金金额，例如“双方初步约定房屋月租金为人民币XXXX元，押金为两个月租金”，但需注明“具体以正式租赁合同为准”；
违约责任：除定金罚则外，可补充约定其他违约情形，如“任何一方违反本合同保密义务，应赔偿对方因此造成的直接损失”；
争议解决方式：约定协商不成时通过诉讼或仲裁解决，如“协商不成的，任何一方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼”。
三、定金合同履行中的常见风险与防范
（一）定金与押金、预付款的混淆风险
实践中，部分当事人误将定金与押金、预付款等同，导致权益受损。三者的核心区别在于：
定金：具有担保性质，适用定金罚则；
押金：是租赁合同中的履约担保，租赁期满无违约时应退还；
预付款：是合同履行的一部分，合同未订立时可要求返还。
为避免混淆，合同中需明确标注“本合同项下款项性质为定金，而非押金或预付款”，并在支付凭证（如转账备注）中注明“房屋租赁定金”。
（二）出租人的权利瑕疵风险
若出租人对房屋无处分权（如无权转租、房屋已抵押且未告知承租人），将导致定金合同目的无法实现。承租人可通过以下方式防范：
要求出租人出示房屋所有权证、身份证等原件并留存复印件；
到不动产登记部门查询房屋权属状况及抵押、查封信息；
在定金合同中约定“若因房屋权利瑕疵导致无法订立租赁合同，出租人应双倍返还定金并赔偿承租人实际损失（包括但不限于交通费、律师费）”。
（三）定金罚则的适用争议
常见争议情形包括：
双方均无过错但未订立合同：例如因租金标准无法达成一致，此时定
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