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研究报告

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上海市住房租赁条例

一、总则

1.立法目的和依据

(1)立法目的旨在规范上海市住房租赁市场秩序，保障租赁双方的合法权益，促进租赁市场的健康发展。近年来，随着城市化进程的加快和人口规模的扩大，上海市住房租赁需求持续增长，但租赁市场存在租赁合同不规范、租金上涨过快、租赁押金难以退还等问题，影响了租赁双方的正常生活和市场秩序。为解决这些问题，本立法明确规定了租赁合同的基本要素、租赁双方的权利义务、租赁登记备案制度等内容，旨在通过法律手段规范租赁行为，维护租赁市场的稳定。

(2)本条例的依据主要来源于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，同时结合上海市实际情况，借鉴国内外先进经验，对住房租赁的相关规定进行了细化和完善。根据《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，上海市将着力构建租购并举的住房制度，而本立法正是为实现这一目标提供法律保障。据统计，截至2022年，上海市住房租赁市场规模已超过2000亿元，涉及租赁房源超过200万套，本立法的出台将对规范市场秩序、维护租赁双方权益起到重要作用。

(3)在具体案例方面，以往上海市发生过多起因租赁合同不规范导致的纠纷，如某租赁合同未明确约定租金调整机制，导致出租人擅自提高租金，引发承租人不满；又如某租赁合同未规定押金退还期限，导致承租人在租赁结束后难以追回押金。本立法通过明确租赁合同内容、租赁押金和租金管理、租赁期限和续租等相关规定，旨在从源头上减少此类纠纷的发生。此外，本立法还规定了租赁登记备案制度，要求租赁双方在签订合同后一定期限内办理登记备案手续，这有助于加强政府对租赁市场的监管，保障租赁双方的合法权益。

2.适用范围

(1)本条例适用于上海市行政区域内，自然人、法人或者其他组织之间依法订立的住房租赁合同。包括但不限于住宅、公寓、别墅等居住用途的房屋租赁。无论租赁双方是个人还是企业，均应遵守本条例的规定。

(2)本条例的适用范围涵盖了住房租赁市场的各个环节，包括租赁合同的订立、履行、变更、解除和终止等。无论是初次租赁还是续租，无论是短期租赁还是长期租赁，均应遵循本条例的相关规定。

(3)本条例不仅适用于租赁市场中的出租人和承租人，还适用于提供住房租赁服务的房地产中介机构、住房租赁平台等第三方服务提供者。这些机构和个人在提供住房租赁服务时，也应当遵守本条例的规定，确保租赁市场的公平、公正和透明。同时，本条例也适用于住房租赁市场的监督管理，包括政府部门对租赁市场的监管和行业自律。

3.基本原则

(1)本条例遵循公开、公平、公正的原则，确保住房租赁市场的透明度和可预期性。公开原则要求住房租赁的相关信息，如租赁合同、租金价格、租赁期限等，应向公众透明，便于租赁双方进行合理决策。公平原则强调租赁双方在市场中的地位平等，不受不正当竞争和歧视，保障租赁双方享有同等的市场机会。公正原则要求政府部门在监管过程中，对待所有市场参与者应当公正无私，确保市场秩序的稳定。

(2)本条例坚持保护租赁双方合法权益的基本原则。租赁双方在租赁过程中，无论出租人还是承租人，均享有法律赋予的权利和承担相应的义务。出租人有权获取合理的租金收益，并保障房屋的合理使用；承租人有权获得安全、舒适的居住环境，并按照约定支付租金。同时，条例明确规定了租赁双方在租赁期限、押金退还、房屋修缮等方面的权利和义务，以保障租赁双方在租赁过程中的合法权益。

(3)本条例贯彻可持续发展的原则，旨在促进住房租赁市场的长期稳定发展。通过规范租赁行为，提高租赁市场的整体水平，有助于优化资源配置，缓解住房供需矛盾，为城市居民提供更多优质的租赁住房。此外，条例鼓励租赁双方采取节能减排措施，倡导绿色租赁理念，推动住房租赁市场与环境保护、资源节约相协调。通过这些措施，有助于实现住房租赁市场的可持续发展，为构建和谐城市贡献力量。

二、租赁合同

1.合同订立

(1)合同订立是住房租赁关系确立的基础，本条例规定，租赁合同应当采用书面形式，明确约定租赁双方的权利和义务。根据《上海市住房租赁合同示范文本》，租赁合同应包含房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式、押金数额及退还条件、房屋修缮责任、违约责任等内容。例如，某租赁合同中约定，租赁期限为两年，租金每月人民币10,000元，押金为人民币20,000元。在实际操作中，租赁双方应严格按照合同约定履行各自义务，确保租赁关系的稳定。

(2)在合同订立过程中，出租人应确保房屋符合租赁条件，并如实告知房屋的实际情况。例如，某出租人在租赁前未告知房屋存在漏水问题，导致承租人在入住后发现问题，给承租人造成了不小的困扰。根据《上海市住房租赁条例》规定，出租人未如实告知房屋实际情况的，应承担相应的法律责任