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物业设施维修维护管理规范

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物业设施维修维护管理规范

第一章总则

1.1目的与依据

为规范物业区域内各类设施设备的维修、养护与管理工作，保障其正常、安全、高效运行，延长使用寿命，创造整洁、舒适、安全的居住和工作环境，依据国家及地方相关法律法规、行业标准，并结合本物业实际情况，特制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于本物业管理区域内所有公共物业设施设备的维修、维护、管理及相关活动。具体包括但不限于房屋本体结构、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯设备、通风空调系统、弱电系统、环境卫生设施、公共照明、停车场设施、康乐设施等。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：以日常巡检、定期保养为基础，及时发现并消除隐患，减少故障发生。

2.专业规范，安全第一：严格遵守操作规程，确保维修维护工作的专业性和安全性，杜绝安全事故。

3.高效及时，服务至上：建立快速响应机制，确保维修工作及时高效，满足业主及使用人的合理需求。

4.经济合理，节能环保：在保证质量的前提下，力求维修方案经济可行，积极采用节能降耗的技术和方法。

5.权责清晰，协同配合：明确各部门及相关人员的职责，加强内部协作与外部沟通，共同做好设施设备管理工作。

第二章组织与职责

2.1管理部门

物业管理处（或指定的设施设备管理部门）是物业设施维修维护管理的归口部门，负责本规范的组织实施、监督检查与持续改进。

2.2岗位职责

1.部门负责人：全面负责设施设备维修维护管理工作，审批年度维护计划、预算，组织重大维修项目的实施，协调内外关系。

2.专业工程师/技术员：负责分管系统或类别的设施设备的技术管理工作，制定维护保养计划、技术方案，指导和监督维修人员或外包单位的工作，解决技术难题。

3.维修技工：按照维护计划和工单要求，负责具体设施设备的日常巡检、定期保养和故障维修工作，做好记录，及时上报异常情况。

4.巡检人员：负责指定区域设施设备的日常巡查，及时发现问题并上报，协助进行简单的维护工作。

5.档案管理员：负责设施设备档案资料的建立、归档、保管和借阅工作，确保档案的完整与准确。

2.3外包服务管理

对于专业性强或需特殊资质的维护项目（如电梯、消防、高压供电等），可委托给具备相应资质和良好信誉的专业服务单位。管理部门应负责对外包单位的资质审核、合同签订、服务过程监督、质量评估与考核。

第三章设施设备分类与维护要求

3.1房屋本体结构

1.日常巡检：定期检查墙体、地面、屋顶、楼梯、走廊、门窗等有无裂缝、渗漏、损坏、变形等情况。

2.维护保养：对房屋结构的轻微损坏及时修复；对屋面防水层、落水管等定期检查和维护，确保排水畅通；对公共区域门窗进行定期润滑、紧固和维修。

3.2给排水系统

1.日常巡检：检查各类水泵、阀门、管道、水表、卫生洁具、排水井、化粪池等运行状况，有无跑冒滴漏、堵塞、异响等。

2.定期保养：水泵定期清洁、润滑、紧固；阀门定期启闭操作和维护；管道定期除锈刷漆；定期对水箱（池）进行清洗消毒；定期清掏化粪池和排水井。

3.应急处理：制定停水、爆管等突发事件的应急预案，确保快速响应和处置。

3.3供电系统

1.日常巡检：检查高低压配电柜、变压器、配电箱（柜）、电缆线路、开关插座等运行状态，有无过热、异响、异味、松动等。

2.定期保养：配电柜（箱）定期清扫、紧固；变压器定期检查油位、油温、绝缘；备用电源（如发电机）定期启动测试。

3.安全管理：严格执行电气安全操作规程，定期进行绝缘检测，确保接地系统可靠。

3.4消防系统

1.日常巡检：检查火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等是否完好有效。

2.定期检测与维护：按照消防法规要求，定期对消防系统进行全面检测和维护保养，确保其符合消防安全标准，并做好记录存档。

3.应急准备：确保消防通道畅通，消防设施时刻处于备用状态，定期组织消防演练。

3.5电梯设备

1.日常巡检：由专业电梯维保单位按合同约定进行每日巡检，管理部门进行监督检查，内容包括轿厢、层门、按钮、运行平稳性、平层精度、安全装置等。

2.定期维保：严格按照电梯安全技术规范要求，由专业单位进行月度、季度、年度维保，并出具维保记录。

3.安全管理：电梯内张贴有效的安全检验合格标志、乘梯须知和紧急呼叫装置；确保电梯困人等突发事件的应急救援预案有效。

3.6通风与空调系统

1.日常巡检：检查空调机组、新风机组、风机盘管、冷却塔、风管、风阀等设备运行状况，温度、湿度是否达标，有无异响、异味。

2.定期保养：过滤器定期清洗或更换；换热器定期清洗；风机、电机定期润滑、紧固；冷却水系统定期加药、排污。