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房地产估价师考试房地产估价试题

一、单项选择题（共10题，每题2分）

1.在房地产估价中，最高最佳使用原则是指（）。

A.法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化

B.技术上先进、财务上合理、社会上接受、环境上允许

C.产权清晰、实物完好、区位优越、收益稳定

D.规划允许、设计合理、施工规范、维护得当

2.运用收益法估价时，资本化率与房地产价值的关系是（）。

A.资本化率越高，房地产价值越高

B.资本化率越低，房地产价值越高

C.资本化率与房地产价值无关

D.资本化率波动不影响房地产价值

3.某可比实例的成交价格比正常市场价格偏低，估价对象与其相比区位因素更好，则进行区位因素修正时，应（）。

A.调高可比实例价格

B.调低可比实例价格

C.调高估价对象价格

D.不需进行调整

4.成本法中的“折旧”是指（）。

A.会计上的账面价值减少

B.建筑物价值的实际损失

C.建筑物建安成本的下降

D.各类原因造成的建筑物价值减损

5.假设开发法适用于评估（）。

A.具有收益能力的成熟物业

B.在建工程或待开发土地

C.无市场交易的公共设施

D.历史建筑或保护文物

6.估价报告的有效期通常自（）起计算。

A.估价作业日期

B.估价报告出具日期

C.估价时点

D.估价委托日期

7.下列哪项不属于房地产估价的基本程序（）。

A.受理估价委托

B.制定估价作业方案

C.支付估价费用

D.撰写估价报告

8.基准地价是（）。

A.宗地评估的具体价格

B.某一时点的区域性平均价格

C.土地成交的最低限价

D.土地拍卖的起拍价格

9.运用市场法估价时，选取可比实例的数量一般要求（）。

A.至少1个

B.1~3个

C.3~10个

D.越多越好

10.房地产估价中的“估价时点”原则要求（）。

A.估价结果具有永久有效性

B.估价结果是估价作业日期时的价值

C.估价结果是在特定时间点的价值

D.估价报告应在估价时点当天完成

二、多项选择题（共10题，每题2分）

11.影响房地产价格的社会因素包括（）。

A.人口数量与素质

B.家庭规模与结构

C.社会治安状况

D.城市化进程

E.利率水平

12.运用市场法估价时，需要进行的主要修正包括（）。

A.交易情况修正

B.市场状况修正

C.区位因素修正

D.个别因素修正

E.成本构成修正

13.收益法中的净收益测算，通常需要考虑（）。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.运营费用

D.所得税

E.抵押贷款还本付息额

14.成本法评估建筑物价值时，重置成本构成包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.投资利息

E.销售税费和开发利润

15.下列属于房地产估价报告法定记载事项的有（）。

A.估价委托方名称

B.估价机构名称

C.估价目的

D.估价时点

E.估价师签名

16.最高最佳使用分析必须考虑的前提包括（）。

A.法律上的许可性

B.技术上的可能性

C.经济上的可行性

D.价值最大化的实现

E.市场接受的及时性

17.房地产估价中的区域分析主要包括（）。

A.城市商业布局分析

B.交通通达程度分析

C.基础设施状况分析

D.环境质量优劣分析

E.区域人口经济分析

18.下列属于建筑物功能性贬值的有（）。

A.户型设计过时

B.设备设施落后

C.建筑面积过大

D.维护保养不足

E.周边环境恶化

19.估价报告审核的重点包括（）。

A.估价方法的选用是否恰当

B.参数选取是否有依据

C.计算过程是否正确

D.报告格式是否规范

E.估价结果是否满足委托方期望值

20.土地使用权出让价格评估中，需要考虑的规划限制条件包括（）。

A.土地用途

B.容积率

C.建筑密度

D.绿地率

E.建筑限高

三、判断题（共10题，每题2分）

21.估价时点可以是过去、现在或未来，由估价目的决定。（）

22.可比实例的交易日期应与估价时点接近，通常不超过一年。（）

23.收益法中的资本化率必须通过市场提取法求得。（）

24.成本法评估的土地价值是指其原始取得成本。（）

25.假设开发法中，后续开发建设成本是预测值，无需考虑通货膨胀因素。（）

26.估价对象带有租约，若租约租金高于市场租金，则该租约会提升房地产的市场价值。（）

27.估价报告一经出具，其内容即不可更改。（）

28.房地产估价师必须对估价对象的权属状况进行核实。（）

29.基准地价系数修正法是一种市场法的具体应用。（）

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