某某江市经开区2019年棚户区改造ppp项目可研.docxVIP

2019年3月，我作为某某江市经开区棚户区改造PPP项目的项目负责人，正式启动了这项总投资约12.8亿元的重大民生工程。该项目位于经开区老城区核心地带，涉及东至解放路、西至建设大街、南至人民路、北至铁路线的约2.3平方公里区域，计划改造棚户区居民10户，拆除危旧房屋建筑面积约28万平方米，新建安置房及配套设施建筑面积约45万平方米。在项目前期调研阶段，我们团队深入走访了改造区域内的每一条街巷，详细记录了现有房屋的结构状况、基础设施老化程度以及居民的实际诉求，为后续的可研报告编制奠定了坚实基础。

在实际操作中，我们发现项目面临的最大挑战是资金筹措与风险分担机制的构建。经过与市财政局、发改委及多家金融机构的多轮磋商，我们最终确定了政府出资10%、社会资本出资90%的股权结构，其中政府方出资1.28亿元，社会资本方出资11.52亿元。项目采用建设运营移交(BOT)模式，合作期限设定为25年，其中建设期3年，运营期22年。

针对项目风险，我们在PPP合同中明确划分了17项风险责任：政府方承担土地征收、政策变更等5项不可控风险；社会资本方承担工程建设、运营维护等9项风险；双方共同承担市场需求变化、不可抗力等3项风险。特别是在融资风险方面，我们要求社会资本方提供项目总投30%的资本金，即3.84亿元，剩余资金由项目公司通过银行贷款解决，贷款利率按同期LPR上浮15个基点执行。

在具体实施层面，我们将项目划分为三个标段同步推进：一标段负责安置房建设，建筑面积28万平方米，包含18栋高层住宅，预计安置居民1560户；二标段负责商业配套设施建设，建筑面积8.5万平方米，包括社区服务中心、幼儿园、农贸市场等；三标段负责市政基础设施改造，包括道路硬化7.2公里，给排水管网改造15.6公里，绿化景观建设3.8万平方米。通过这种分标段实施方式，我们预计可将整体工期缩短至28个月，比传统模式提前4个月完成。

在成本控制方面，我们采用了全过程造价管理模式。通过公开招标选择了3家造价咨询机构进行平行审核，最终确定项目建安工程造价为9.亿元，较初步设计概算节省了3200万元，节约率达3.1%。特别是在材料采购环节，我们建立了集中采购平台，对钢材、水泥等大宗建材实行统一采购，仅此一项就节约成本约1200万元。

总的来看，下一阶段的重点是加快推进项目公司组建和融资落地。我们计划在2019年6月底前完成社会资本方采购招标，7月中旬签订PPP合同，8月底前项目公司正式成立并完成工商注册。同时，我们将同步启动项目用地征收工作，确保在9月底前完成80%的土地征收任务，为项目开工创造条件。

在项目实施过程中，我们将建立月调度、季考核、年评估的监管机制。每月由项目指挥部召开调度会，协调解决施工中的问题；每季度由第三方咨询机构进行绩效考核，考核结果与政府付费直接挂钩；每年底组织专家进行综合评估，形成年度评估报告。对于社会资本方的绩效考核，我们设定了工程质量、进度控制、安全生产、环境保护等8大类32项具体指标，其中工程质量合格率必须达到100%，工期延误不得超过15天，否则将按合同约定扣减相应费用。

如在项目实施过程中发生争议，双方应通过友好协商解决；协商不成的，提交某某江仲裁委员会按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

某某江市经济开发区管理委员会

2019年5月15日