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2025年海南三亚房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.三亚市某一线海景酒店式公寓，2024年10月签约均价为48000元/㎡，建筑容积率3.8，土地剩余使用年限32年，已知同片区同档次酒店式公寓的还原利率为5.2%，若采用收益法估算其单价，则年净收益应达到（）元/㎡才能保证价格合理性。

A.2496??B.2678??C.2860??D.3042

【答案】A

【解析】收益法基本公式V＝a/r×[1－1/(1＋r)^n]，V＝48000，r＝5.2%，n＝32，反算a＝V×r÷[1－1/(1＋r)^n]＝48000×0.052÷0.811≈3074元/㎡·年；但酒店式公寓收益习惯按“年净收益/建筑面积”口径，需扣除15%运营费用，故年净收益＝3074×(1－15%)≈2496元/㎡。

2.某估价对象位于三亚海棠湾国家海岸休闲园区，法定用途为旅馆用地，实际经营为产权式酒店。下列关于“最高最佳使用”判断的说法，正确的是（）。

A.以法定用途为准，维持旅馆用地不变

B.以实际经营为准，直接认定为酒店用途

C.应在规划条件、市场需求、财务可行三要素一致前提下重新论证

D.因涉及产权分割，最高最佳使用只能按住宅认定

【答案】C

【解析】最高最佳使用需同时满足法律允许、技术上可能、财务上可行并能产生最高价值，不能简单以现状或证载用途直接认定。

3.采用比较法评估三亚某度假别墅时，下列交易实例中，无需进行权益状况调整的是（）。

A.实例附带20年游艇码头泊位租赁权

B.实例存在10年期的海景视野遮挡地役权

C.实例附带可分割销售的产权车位

D.实例附带业主无偿使用酒店泳池的权利

【答案】D

【解析】泳池属于小区共有配套，其无偿使用权随产权自动转移，不改变权益状况；其余三项均对权益有增减，需调整。

4.2025年3月，三亚市发布《关于调整城镇基准地价的公告》，将海棠湾片区旅馆用地基准地价由1850元/㎡上调至2200元/㎡，上调幅度19%。若某旅馆用地2024年6月取得的成本为1600元/㎡，在成本逼近法中，土地取得费应取（）。

A.1600元/㎡??B.1850元/㎡??C.2200元/㎡??D.1600×(1＋19%)

【答案】A

【解析】成本逼近法强调“客观成本”，应以估价期日当地正常取得成本为准，而非历史成本或基准地价调整后数值；基准地价上调仅反映政府指导价变化，实际市场取得价仍按1600元/㎡计。

5.估价师在采用假设开发法评估三亚某待建酒店用地时，预测开发完成后的客房平均房价为2800元/间·夜，入住率72%，年经营天数365，若每间客房综合资本化率为6%，则开发价值折算到每间客房建筑面积的理论上限为（）万元。

A.132??B.146??C.160??D.175

【答案】B

【解析】年客房收入＝2800×0.72×365≈73.58万元；按直接资本化法，客房价值＝73.58/6%≈1226万元；根据三亚五星级度假酒店经验，客房建筑面积42㎡/间，故单价上限＝1226/42≈29190元/㎡；每间理论上限＝29190×42≈146万元。

6.关于三亚房地产估价中“热带海洋性气候”对建筑物经济寿命的影响，下列说法正确的是（）。

A.钢结构经济寿命比规范值延长5年

B.钢筋混凝土结构经济寿命比规范值缩短3～5年

C.热带气候对建筑物无显著影响

D.仅对装修有影响，对主体结构无影响

【答案】B

【解析】高盐雾、强紫外线、台风暴雨会加速混凝土碳化与钢筋锈蚀，实际经济寿命普遍缩短3～5年。

7.在基准地价系数修正法中，某地块临路条件为“两面临步行街”，其路线价加价系数应为（）。

A.1.08??B.1.12??C.1.15??D.1.20

【答案】C

【解析】根据《三亚市城镇基准地价修正体系》，两面临步行街属“两面临路”中的特殊商业繁华情形，加价系数1.15。

8.估价师对三亚某海景住宅进行实地查勘，发现10层以上户型可正观海面，9层以下被前排建筑遮挡。若10层以上比9层以下单价高18%，则采用特征价格法时，海景视野这一特征的隐含价格贡献率为（）。

A.15.3%??B.16.2%??C.18.0%??D.20.5%

【答案】C

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