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芜湖市房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(2025年)

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗商业用房位于芜湖市镜湖区核心商圈，土地剩余使用年限35年，建筑物为钢混结构，已使用12年，经济耐用年限60年。采用收益法估价时，若年净收益为120万元，资本化率为6.5%，则该房地产在价值时点的收益价格为（）万元。

A.1538B.1714C.1846D.1923

【答案】C

【解析】收益价格V＝A/R×[1－1/(1+R)^n]，其中A＝120万元，R＝6.5%，n＝35。计算得V＝120/0.065×[1－1/(1+0.065)^35]≈1846万元。

2.在比较法中，对可比实例进行区位状况调整时，下列因素最应优先量化的是（）。

A.楼层景观差异B.学区质量差异C.公共交通便捷度差异D.周边噪音水平差异

【答案】C

【解析】公共交通便捷度差异对商业、办公、住宅均具有普适性且易于量化，优先于主观性较强的景观、噪音等因素。

3.某估价对象为一宗位于芜湖经济技术开发区的新建标准厂房，建筑面积8600m2，宗地面积12000m2，规划容积率1.0，土地取得方式为挂牌出让，出让合同未约定续期条件。采用成本法估价时，关于土地取得成本计算的正确表述是（）。

A.以市场购置价格直接加和B.以政府公布的基准地价×年期修正系数C.以基准地价×容积率修正×年期修正×市场波动修正D.以周边类似工业用地挂牌案例比较并期日修正

【答案】D

【解析】成本法土地取得成本应优先采用市场提取法，以可比实例挂牌价为期日修正后取值，基准地价仅作验证。

4.估价师在实地查勘时发现，估价对象第3层普通住宅实际层高2.05m，低于当地规范最低标准2.8m。在建立比较基础时，下列处理方式正确的是（）。

A.直接剔除该可比实例B.进行个别因素调整折减5%C.进行个别因素调整折减15%D.在价值定义中披露并折减10%

【答案】C

【解析】层高不足对居住舒适性影响显著，市场折减幅度通常10%—20%，结合芜湖本地调研取中值15%。

5.采用收益法评估某老旧办公楼，剩余收益年限仅25年，预测租金年增长率为2%，资本化率为7%，则其收益乘数为（）。

A.11.47B.12.15C.10.59D.9.82

【答案】A

【解析】收益乘数＝(1－(1+g)^n/(1+R)^n)/(R－g)，代入g＝2%，R＝7%，n＝25，计算得11.47。

6.某宗住宅用地容积率由1.8调整为2.4，规划条件变更已生效，但尚未补缴出让金。在价值定义中应明确（）。

A.按原容积率估价并在结果中披露B.按新容积率估价并在结果中披露C.按新容积率估价不披露D.按原容积率估价不披露

【答案】B

【解析】规划条件已生效即代表法定用途改变，应按新容积率估价，并在报告中披露出让金未缴事项及对未来价值的影响提示。

7.在房地产估价中，关于“价值类型”与“价值定义”关系的正确表述是（）。

A.价值类型决定价值定义B.价值定义决定价值类型C.二者相互独立D.二者均取决于估价目的

【答案】A

【解析】价值类型（市场价值、投资价值等）先于价值定义，价值定义是对所选价值类型的具体边界、假设和限制条件的描述。

8.下列关于假设开发法的表述，错误的是（）。

A.开发完成后的价值一般采用比较法求取B.后续开发成本应包含投资利息C.后续开发利润应优先采用市场提取法D.开发周期延长导致资金成本增加，应调减估价结果

【答案】B

【解析】后续开发成本为不含利息的动态成本，利息已在折现或扣除项中单列，不可重复计算。

9.某宗商业综合体估价时，运营费用中应扣除下列哪项（）。

A.物业管理费B.房产税C.设备更新储备金D.业主股权分红

【答案】D

【解析】股权分红属于资本性收益分配，不属于运营费用。

10.在基准地价系数修正法中，关于期日修正系数的确定，下列做法正确的是（）。

A.直接采用居民消费价格指数B.采用城市地价动态监测季度指数C.采用固定资产投资价格指数D.采用GDP平减指数

【答案】B

【解析】期日修正应优先采用自然资源部门发布的地价动态监测指数，与房地产价格变动相关度最高。

11.某估价对象为一宗划拨仓储用地，拟办理出让手续，估价目的为补缴出让金。在比较法选取可比实例时