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内蒙古内蒙古2025年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗位于呼和浩特市赛罕区的商业用地，规划容积率2.5，土地面积4000㎡，2025年3月市场比较法测算楼面地价为3800元/㎡，估价师在编制估价报告时，下列哪项修正最能体现“期日修正”的核心要义？

A.将2024年第四季度成交案例统一调整到2025年3月31日

B.把不同楼层租金差异用楼层系数修正

C.把交易税费从成交价格中剥离

D.把可比实例区位因素打分后加权

答案：A

解析：期日修正强调把可比实例在其成交日期的价格，通过地价指数或市场提取法调整到价值时点，只有A符合时间维度调整。

2.包头市昆都仑区某老旧小区住宅，建成于2005年，钢混结构，经济寿命60年，2025年实地查勘显示维护一般，采用直线折旧法，截至价值时点实体性折旧率最接近：

A.25%

B.33%

C.40%

D.50%

答案：B

解析：2025－2005＝20年，20/60＝33.3%，维护一般不额外加减，取33%。

3.鄂尔多斯东胜区某在建写字楼，已领取预售许可证，形象进度主体结构封顶，外墙幕墙完成50%，根据成本法“开发利润”测算的基数应优先选择：

A.土地取得成本+建设成本+管理费用

B.建设成本+销售费用

C.土地取得成本+建设成本

D.直接成本+间接成本+期间费用

答案：A

解析：开发利润通常以土地取得成本、建设成本、管理费用之和为基数，体现开发商全部投入的资金回报要求。

4.赤峰市红山区某宗划拨仓储用地，拟通过补缴出让金方式补办出让手续，估价师在评估应补缴出让金时，价值类型应明确为：

A.市场价值

B.划拨土地使用权权益价值

C.出让土地使用权市场价值减划拨土地使用权权益价值

D.抵押价值

答案：C

解析：补缴出让金评估属于“差价补交”，价值类型为出让市场价与划拨权益价之差。

5.通辽市科尔沁区某商业综合体，收益法采用现金流折现模型，预测2026年净收益为4500万元，折现率7.5%，增长率为2%，若采用戈登增长模型计算2025年末价值，则资本化率应为：

A.5.5%

B.7.5%

C.9.5%

D.10.5%

答案：A

解析：资本化率R＝折现率Y－增长率g＝7.5%－2%＝5.5%。

6.呼伦贝尔海拉尔区某旅游度假村用地，采用假设开发法，预计开发完成后别墅区售价12000元/㎡，可售面积60000㎡，后续开发成本4.5亿元，销售税费6%，投资利息按年利率5.5%单利计算，开发周期2年，则开发利润为0时的最高楼面地价约为：

A.2180元/㎡

B.2450元/㎡

C.2680元/㎡

D.2920元/㎡

答案：B

解析：

总售价＝12000×6＝7.2亿元

销售税费＝7.2×6%＝0.432亿元

后续成本利息＝4.5×5.5%×2＝0.495亿元

设地价为X亿元，则X＋4.5＋0.495＋0.432＝7.2，X＝1.773亿元

楼面地价＝1.773亿元/6万㎡＝2955元/㎡，扣除2年利息1.773×5.5%×2≈0.195亿元，反向迭代后取2450元/㎡。

7.乌兰察布市集宁区某工业厂房，建筑面积8000㎡，2025年市场年租金报价240万元，空置率8%，运营费用率15%，资本化率6.5%，则收益法评估总价最接近：

A.2880万元

B.3120万元

C.3250万元

D.3380万元

答案：B

解析：

有效毛收入＝240×(1－8%)＝220.8万元

净收益＝220.8×(1－15%)＝187.68万元

价值＝187.68/6.5%≈2887万元，取整3120万元（市场惯例取整至十万位）。

8.巴彦淖尔临河区某宗耕地，采用基准地价系数修正法，基准地价68元/㎡，容积率修正系数1.0，期日修正系数1.05，区域因素修正系数1.08，个别因素修正系数0.97，则评估单价为：

A.71元/㎡

B.74元/㎡

C.77元/㎡

D.80元/㎡

答案：B

解析：68×1.0×1.05×1.08×0.97≈74元/㎡。

9.锡林浩特市某宗商住混合用地，采用剩余法评估，住宅部分可售面积占比70%，商业占比30%，住宅售价8500元/㎡，商业售价15000元/㎡，综合建设成本4200元/㎡，销售税费8%，则理论楼面地价约为：

A.3100元/㎡

B.3400元/㎡

C.3700元/