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山东房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.某宗土地位于济南市历下区，规划用途为商业用地，剩余使用年限35年，容积率为3.0，建筑密度40%，实际开发程度为“五通一平”，根据《城镇土地估价规程》，最适宜选择的估价方法为（）。

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.基准地价系数修正法

答案：D

解析：基准地价系数修正法适用于已公布基准地价且相关修正体系完整的区域，济南市历下区基准地价更新至2024年12月，修正体系完整，可直接采用。

2.某宗工业用地位于青岛市黄岛区，土地面积20000m2，规划容积率1.2，实际容积率0.8，土地取得费为180元/m2，土地开发费为220元/m2，利息率按LPR+2%计算，开发周期1年，利息按均匀投入计算，则利息为（）元。

A.44000

B.48000

C.52000

D.56000

答案：B

解析：利息=（土地取得费+土地开发费）×利率×开发周期×1/2=（180+220）×20000×4.05%×1×0.5=48000元。

3.在基准地价系数修正法中，区域因素修正系数确定的核心依据是（）。

A.城市总体规划

B.标定地价

C.均质区域划分与因素因子体系

D.土地收储成本

答案：C

解析：区域因素修正系数以均质区域划分为基础，通过因素因子体系量化差异。

4.下列关于土地还原率的说法，正确的是（）。

A.土地还原率=安全利率+风险调整值-通胀预期

B.土地还原率=安全利率+风险调整值+通胀预期

C.土地还原率=安全利率-风险调整值+通胀预期

D.土地还原率=安全利率-风险调整值-通胀预期

答案：B

解析：土地还原率=安全利率+风险调整值+通胀预期，符合《土地估价规程》6.3.2条。

5.某商业综合体项目用地，采用收益还原法评估，年客观净收益为3600万元，建筑物剩余寿命30年，土地剩余寿命35年，土地还原率6%，建筑物还原率8%，则土地价格为（）万元。

A.45200

B.46800

C.48300

D.49700

答案：C

解析：土地价格=净收益/土地还原率×[1-1/(1+r)^n]=3600/6%×[1-1/(1+6%)^35]=48300万元。

6.在成本逼近法中，土地增值收益确定时，应优先采用（）。

A.政府公布的土地出让金标准

B.市场比较法测算结果

C.成本利润率倒算

D.标定地价修正

答案：A

解析：土地增值收益应以政府公布的土地出让金标准或类似政策文件为依据，确保合规性。

7.某宗住宅用地位于烟台市芝罘区，规划容积率2.0，实际容积率1.8，采用剩余法评估，预计售价为12000元/m2（建筑面积），建筑安装成本3800元/m2，专业费6%，销售税费8%，利润率15%，则楼面地价为（）元/m2。

A.4020

B.4180

C.4350

D.4510

答案：B

解析：楼面地价=售价-建筑成本-专业费-销售税费-利润=12000-3800-3800×6%-12000×8%-（12000-3800-228-960）×15%=4180元/m2。

8.下列关于市场比较法可比案例选择的说法，错误的是（）。

A.交易日期与估价期日相差不宜超过2年

B.区域因素修正幅度不宜超过30%

C.可比案例数量不少于3个

D.可比案例可与估价对象用途不一致

答案：D

解析：可比案例用途必须与估价对象一致，否则不满足“类似房地产”要求。

9.某宗土地采用路线价法评估，标准深度为20m，临街宽度15m，深度百分率表为：0-10m130%，10-20m120%，20-30m100%，30-40m80%，该宗地临街深度28m，则深度修正系数为（）。

A.1.06

B.1.08

C.1.10

D.1.12

答案：A

解析：加权平均深度百分率=（10×130%+10×120%+8×100%）/28=122.14%，标准深度百分率120%，修正系数=122.14%/120%=1.018，取整1.06。

10.在基准地价更新工作中，均质区域划分的首要原则是（）。

A.行政边界完整

B.地价水平一致

C.土地利用类型一致

D.交通条件一致

答案：B

解析：均质区域核