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房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(安徽省宣城市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.宣城市某宗商住混合用地，规划容积率2.5，建筑密度30%，土地出让年限商业40年、住宅70年。采用假设开发法评估时，关于折现率选取，下列说法正确的是（）。

A.商业与住宅部分应分别采用相同折现率

B.折现率应直接采用央行五年期LPR

C.应区分商业、住宅不同风险收益特性分别测算后加权

D.折现率无需考虑宣城市同类项目风险溢价

【答案】C

【解析】不同业态现金流风险差异显著，应分别确定折现率后按价值权重加权，不能直接采用LPR或统一折现率。

2.某估价对象位于宣州区水阳江大道，占地面积8000㎡，已建成临街商铺两层，建筑面积3600㎡，剩余土地使用年限35年。经调查，该区域同类商铺年净收益稳定在280万元，报酬率调查值为6.5%。采用收益法测算，估价对象收益价值最接近（）万元。

A.3950

B.4308

C.4615

D.4890

【答案】B

【解析】V=280÷6.5%×[1－1÷(1+6.5%)^35]=4308万元。

3.在比较法中，关于宣城市2024年四季度以来住宅价格指数修正，下列做法错误的是（）。

A.采用宣城市住建局发布的分区段环比指数

B.将可比实例价格统一修正至价值时点

C.忽略楼层、景观差异，仅按面积加权平均

D.对装修标准差异采用个别因素修正

【答案】C

【解析】楼层、景观属于重要个别因素，必须修正，不可忽略。

4.某宗工业用地位于宣城经开区，面积50亩，规划容积率1.2，已建厂房3万㎡，现状成新率75%。采用成本法评估时，土地重新购建价格应以（）为基础。

A.宣城市区最新工业用地挂牌最高限价

B.宣城经开区近三年同类用地成交平均地面价

C.安徽省工业用地出让最低保护价

D.宣城市基准地价×区位修正×容积率修正

【答案】B

【解析】成本法土地重新购建价格应反映市场客观水平，宜采用区域真实成交平均价。

5.估价报告有效期自出具之日起原则上不超过（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.两年

【答案】C

【解析】《房地产估价规范》规定报告有效期不超过一年。

6.下列关于宣城市2025年1月1日起施行的《宣城市房地产估价技术指引》的表述，正确的是（）。

A.允许以意向询价替代实地查勘

B.要求住宅比较法至少选取4个可比实例

C.规定收益法必须采用持有加转售模式

D.明确工业地产报酬率不得低于8%

【答案】B

【解析】新指引要求住宅比较法可比实例不少于4个，其余选项与条文不符。

7.某在建工程位于郎溪县城区，规划总建筑面积2万㎡，已结构封顶，完成外立面，形象进度85%。开发商因资金断裂申请司法评估，评估价值时点为2025年3月5日。采用假设开发法时，后续开发期应判定为（）。

A.3个月

B.6个月

C.9个月

D.12个月

【答案】B

【解析】剩余水电安装、验收及销售周期综合判断为6个月。

8.估价师在宣城市区采集到三宗可比商铺，成交单价分别为2.2万元/㎡、2.5万元/㎡、2.8万元/㎡，经各项修正后比准单价依次为2.6、2.7、2.9万元/㎡。若采用中位数法确定比准结果，最终评估单价为（）万元/㎡。

A.2.6

B.2.7

C.2.8

D.2.9

【答案】B

【解析】修正后价格排序2.6、2.7、2.9，中位数2.7。

9.采用收益法评估公寓时，若租约期内租金低于市场租金，则租约期内应（）。

A.直接采用市场租金

B.采用租约租金，租约期外采用市场租金

C.将租约租金折现后加市场租金折现值

D.忽略租约，统一用市场租金

【答案】B

【解析】遵循“有租约用租约，无租约用市场”原则。

10.某宗旅游用地位于泾县桃花潭镇，占地100亩，已建民宿1万㎡，剩余年限25年。因景区升级，预计年净收益每年递增3%，首年净收益400万元，报酬率7%。采用收益法测算，价值最接近（）万元。

A.7800

B.8200

C.8950

D.9500

【答案】C

【解析】V=400÷(7%－3%)×[1－((1+3%)÷(1+7%))^25]=8950万元。

11.估价师对某宗抵押估价选用比较法、收益法，结果分别为1.2亿元、1.0亿元，最终取值1.1亿元。在估价报告中，该