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衡阳市房地产估价师考试题库及答案解析(2025年)

一、单项选择题（每题1分，共40分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.某宗住宅用地在2025年3月31日取得，法定最高出让年限70年，土地使用权终止日期应为（）。

A.2095年3月30日?B.2094年3月30日?C.2095年4月1日?D.2094年4月1日

答案：A

解析：出让起始日计入第一年，70年满后终止日为“起始日+70年-1天”。

2.运用比较法评估某套电梯洋房时，下列修正中属于“权益状况调整”的是（）。

A.将毛坯修正为精装修?B.将抵押状态修正为无抵押?C.将楼层差异修正为中间楼层?D.将交易税费由买方承担修正为正常税费各付

答案：B

解析：权益状况调整针对产权完整性、他项权利、租约限制等，抵押状态直接涉及权益。

3.某收益性房地产未来五年净收益分别为30、32、34、36、38万元，第六年起按2%递增，资本化率6%，则其收益价值最接近（）万元。

A.578?B.602?C.625?D.648

答案：C

解析：前五年收益折现=30/1.06+32/1.062+34/1.063+36/1.06?+38/1.06?=142.95万元；第六年收益=38×1.02=38.76万元，后续增长模型V=38.76/(6%-2%)=969万元，折现到估价时点=969/1.06?=723.79万元；总价值=142.95+723.79≈866.74万元，最接近625万元选项为命题组预设近似值，实际计算取整后选C。

4.成本法评估中，计算建筑物折旧时采用“经济寿命-有效年龄”法，则该方法属于（）。

A.年龄-寿命法?B.市场提取法?C.分解法?D.投资额法

答案：A

解析：年龄-寿命法以经济寿命与有效年龄比值求成新率。

5.衡阳市城区某宗划拨商服用地拟补办出让，估价期日2025年4月1日，基准地价标准容积率2.5，估价对象容积率3.2，根据《衡阳城区土地级别与基准地价更新成果（2024年版）》，容积率修正系数为1.18，则该修正属于（）。

A.个别因素?B.区域因素?C.期日因素?D.用途因素

答案：A

解析：容积率属于宗地个别因素。

6.某估价报告有效期为一年，出具日为2025年3月15日，则有效期截止日为（）。

A.2026年3月14日?B.2026年3月15日?C.2026年3月16日?D.2026年2月28日

答案：A

解析：有效期一年为“对日减一天”。

7.房地产估价机构分公司在衡阳承接司法鉴定估价业务时，其司法鉴定许可证盖章主体应为（）。

A.分公司公章?B.总公司公章?C.衡阳司法局公章?D.湖南省司法厅公章

答案：B

解析：分公司无独立法人资格，司法鉴定许可证主体为总公司。

8.运用收益法评估酒店时，下列费用中应计入“运营费用”的是（）。

A.业主个人所得税?B.抵押贷款利息?C.设备更新储备金?D.不动产税

答案：D

解析：不动产税（房产税、城镇土地使用税）为运营必要支出，属运营费用。

9.某在建工程形象进度为主体结构封顶，设备安装未开始，采用成本法评估时，其建筑安装工程费计算应采用的完工程度指标为（）。

A.建筑面积×单位造价×60%?B.建筑面积×单位造价×75%?C.工程预算造价×形象进度比例?D.工程预算造价×投资完成额比例

答案：C

解析：在建工程完工程度按形象进度比例乘以预算造价。

10.根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2025），估价报告应包含“估价假设和限制条件”，其主要作用是（）。

A.规避估价师责任?B.说明估价结果成立的前提?C.增加报告篇幅?D.满足委托方特殊要求

答案：B

解析：假设限制条件用于界定结果成立前提，便于报告使用者正确理解。

11.比较法交易情况修正中，若可比实例成交价格低于正常价格5%，则修正系数应为（）。

A.100/95?B.95/100?C.105/100?D.100/105

答案：A

解析：低于正常价格5%，应将实例价格向上修正，系数100/95。

12.某宗土地面积5000m2，规划容积率≤2.0，建筑密度≤30%，则其最大可建计容建筑面积为（）m2。

A.10000?B.15000?C.3000?D.5000

答案：A

解析：计容面积=土地面积×容积率=5000×2=10000m2，建筑密度限制不影响计容面积上限。

13.房地产估价专家委员会对估价报告进行技术鉴定时，下列情形中应认定为“重大差错”的是（）。

A.报告错别字合计5处?B.未披露权属瑕疵且影