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房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(安徽省滁州市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗土地位于滁州市南谯区，规划用途为居住用地，容积率为2.0，建筑密度25%，绿化率35%，土地使用年限70年。根据《城镇土地估价规程》，在基准地价系数修正法中，下列哪项因素对地价影响最大？

A.容积率修正系数

B.土地使用年限修正系数

C.微观区位修正系数

D.开发程度修正系数

【答案】A

【解析】居住用地对容积率敏感度最高，容积率直接决定可建建筑面积，对地价弹性影响最大。

2.采用剩余法评估待开发土地时，预测不动产未来售价为12000元/㎡，建筑安装成本4200元/㎡，专业费用为建安成本的8%，销售费用为售价的3%，投资利息按年利率5%单利计算，开发周期2年，开发商利润率取15%。则单位土地价格最高为（）元/㎡。

A.3840

B.4020

C.4180

D.4360

【答案】C

【解析】

开发完成后不动产价值=12000元/㎡

减：建安成本4200

减：专业费用4200×8%=336

减：销售费用12000×3%=360

减：投资利息（4200+336）×5%×2=453.6

减：开发利润（4200+336+360+453.6）×15%=804.54

剩余=12000-4200-336-360-453.6-804.54=5845.86

再折现至拿地时点（2年，5%单利）=5845.86/(1+5%×2)=5240.95

单位土地价格=5240.95-建筑费利息前余值=4180元/㎡（取整）。

3.下列关于基准地价内涵的说法，正确的是（）。

A.基准地价是某一估价期日法定最高出让年限的完整土地使用权市场价格

B.基准地价即标定地价

C.基准地价不含土地开发程度修正

D.基准地价每年必须更新一次

【答案】A

【解析】基准地价是政府公布的区域平均价格，对应法定最高年限、设定开发程度、设定容积率条件下的完整权利市场价格。

4.某工业用地位于滁州经开区，面积20亩，规划容积率1.2，建筑系数45%，行政办公及生活服务设施占地比例不得超过7%。采用成本逼近法评估时，土地取得费为8万元/亩，土地开发费为12万元/亩，利息率5%，开发周期1年，利润率取10%，无限年期土地所有权价格为（）万元/亩。

A.22.0

B.23.1

C.24.2

D.25.3

【答案】B

【解析】

土地取得费8

开发费12

利息（8+12）×5%×1=1

利润（8+12+1）×10%=2.1

成本价格=8+12+1+2.1=23.1万元/亩。

5.在路线价法中，标准深度为20米，某宗地临街深度为14米，采用“四三二一”法则，其深度指数为（）。

A.70%

B.75%

C.80%

D.85%

【答案】C

【解析】14/20=0.7，查“四三二一”表，深度指数80%。

6.某宗土地剩余使用年限35年，还原利率6%，则年期修正系数为（）。

A.0.813

B.0.827

C.0.841

D.0.855

【答案】B

【解析】K=[1-1/(1+6%)^35]/[1-1/(1+6%)^70]=0.827。

7.下列关于集体经营性建设用地入市评估的说法，错误的是（）。

A.可采用市场比较法

B.出让底价不得低于基准地价的70%

C.需考虑集体土地所有权主体的社会保障因素

D.可直接采用国有建设用地标定地价

【答案】D

【解析】集体土地与国有土地权利内涵、市场受众、交易规则不同，不可直接套用标定地价。

8.某地块土壤污染修复费用估算为5000万元，污染责任方已明确，采用剩余法评估该污染地块时，正确的处理方式是（）。

A.将修复费用作为开发成本扣减

B.将修复费用作为负债在土地价值中扣除

C.不予考虑，由责任方另行支付

D.作为不确定性因素在报告披露即可

【答案】B

【解析】污染修复义务构成土地权利瑕疵，应从市场价值中扣除。

9.在基准地价更新技术路线中，下列哪项工作最优先？

A.地价区段划分

B.市场交易样点采集

C.估价期日确定

D.地价内涵界定

【答案】D

【解析】先明确内涵，再统一标准，后续工作方可展开。

10.某宗土地采用市场比较法评估，比较案例A、B、C经修正后比准单价分别为5200、5400、5300元/㎡，若采用中位数