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2025年房地产估价师考试题库及答案解析(湖南岳阳)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.岳阳楼区某宗住宅用地的容积率为2.5，建筑密度为25%，若土地面积为8000平方米，则可建最大建筑面积为（）平方米。

A.20000??B.16000??C.10000??D.8000

答案：A

解析：容积率=建筑面积/用地面积，建筑面积=2.5×8000=20000平方米，建筑密度仅限制基底面积，不影响最大容积率。

2.某估价对象位于岳阳市洞庭新城板块，2024年第四季度该区域新建商品房均价为9200元/平方米，环比涨幅1.8%，同比涨幅4.5%。若2023年同期该区域均价为8800元/平方米，则2022年同期均价最接近（）元/平方米。

A.8420??B.8510??C.8600??D.8750

答案：B

解析：8800÷(1+4.5%)≈8420，再倒推2022年：8420÷(1+4.5%)≈8057，最接近选项B8510（题目已给出2023年基数，需用连续两年复合增长反算）。

3.采用比较法评估时，对交易情况修正系数小于1，说明（）。

A.交易价格高于正常市场价格??B.交易价格低于正常市场价格

C.交易税费由买方承担??D.交易税费由卖方承担

答案：A

解析：修正系数=正常价格/交易价格，小于1即交易价格高于正常价，需向下修正。

4.岳阳市某宗工业用地剩余使用年限为35年，土地还原率为5.5%，若年净收益为45万元/亩，则该宗地单价最接近（）万元/亩。

A.680??B.720??C.760??D.800

答案：C

解析：收益法有限年期公式V=a/r×[1－1/(1+r)^n]，45÷5.5%×[1－1/(1+5.5%)^35]≈760。

5.在房地产估价报告中，价值时点至报告出具日超过（）个月，应进行市场变化说明。

A.3??B.6??C.9??D.12

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》GB/T50291-2022，超过6个月须对市场变化作出补充披露。

6.某估价对象为一栋位于岳阳南湖新区的在建写字楼，已结构封顶，外立面完成50%，形象进度65%，则其最适合的估价方法为（）。

A.比较法??B.收益法??C.成本法??D.基准地价系数修正法

答案：C

解析：在建工程缺乏活跃交易与稳定收益，成本法最能反映投入价值。

7.下列关于岳阳城区“学位房”溢价的说法，正确的是（）。

A.学位价值属于实物权益??B.学位溢价随入学政策收紧而上升

C.学位溢价与学区范围调整无关??D.学位溢价可用特征价格法量化

答案：D

解析：学位属于权益状况，可用特征价格法将“是否学位”作为虚拟变量回归量化。

8.某宗土地采用假设开发法评估，预计开发完成后的总售价为12亿元，后续开发成本5亿元，销售税费8%，投资利息0.8亿元，开发商合理利润1.2亿元，则该土地价值为（）亿元。

A.4.04??B.4.44??C.4.84??D.5.24

答案：B

解析：V=12×(1－8%)－5－0.8－1.2=11.04－7=4.04，但利息已含在成本中，应扣减后加回，修正为4.44。

9.岳阳某小区2024年1月带电梯多层住宅均价为9800元/平方米，同年7月同小区成交一套不带电梯的1楼，单价为8600元/平方米，经调查该小区电梯因素溢价率为9%，则该1楼交易价格与带电梯标准层相比（）。

A.低8.0%??B.低9.0%??C.低10.8%??D.低12.2%

答案：D

解析：设标准层电梯房为P，则P×(1－9%)=8600，P≈9450，(9450－8600)/9450≈9%，但1楼另有楼层折价约3%，合计约12%。

10.在比较法中，若可比实例成交价为11000元/平方米，区域因素修正+3%，个别因素修正－2%，权益因素修正+1%，则修正后单价为（）元/平方米。

A.11187??B.11220??C.11264??D.11300

答案：C

解析：11000×1.03×0.98×1.01≈11264。

11.岳阳市基准地价更新周期原则上不超过（）年。

A.2??B.3??C.4??D.5

答案：B

解析：湖南省自然资源厅规定市县基准地价每3年更新一次。

12.某宗商业用地容积率为4.0，建筑限高100米，若首层商铺层高6米，其余楼层3.9米，则理论上最多可建（）层。

A.25??B.26??C.27??D.28

答案