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房地产估价师考试(估价理论与方法)全真题库及答案解析(2025年白城)

1.【单项选择】某宗写字楼用地，规划容积率≤4.5，建筑密度≤35%，若采用假设开发法评估，在测算未来开发完成后的房地产价值时，应优先选取的报酬率为

A.银行五年期存款利率

B.同一区域内类似写字楼过去三年平均净租金收益率

C.开发商加权平均资金成本

D.国债到期收益率

答案：B

解析：假设开发法中的“开发完成后价值”应采用市场提取的报酬率，即同类物业净租金与价格的比率，最能反映市场对未来收益的判断。

2.【单项选择】运用基准地价系数修正法时，下列哪一项不属于区域因素修正范畴

A.商服繁华度

B.交通便捷度

C.容积率

D.环境景观度

答案：C

解析：容积率属于个别因素修正，区域因素修正主要考虑地段等级、配套、交通、环境等共性条件。

3.【单项选择】某住宅小区建成于2010年，经实地查勘，其建筑结构、设备、装修均处于良好状态，预计经济寿命60年，已使用14年，采用直线折旧法，则综合成新率为

A.76.7%

B.77.5%

C.78.3%

D.79.2%

答案：A

解析：成新率=（经济寿命-已使用年限）/经济寿命×100%=（60-14）/60=76.7%。

4.【单项选择】在房地产估价中，采用“四三二一”法则对临街深度价格进行修正时，若标准深度为30m，地块深度为20m，该法则下其平均深度价格修正率为

A.70%

B.75%

C.80%

D.85%

答案：C

解析：四三二一法则将深度100ft（约30m）分四等份，每7.5m权重分别为40%、30%、20%、10%。20m对应前两段全部与第三段2.5m，权重=40+30+10×2.5/7.5=80%。

5.【单项选择】某宗土地面积为2000m2，规划容积率2.0，建筑限高45m，经比较法测算，区域同类楼面地价为2800元/m2，若估价对象因形状不规则需做-3%个别修正，则该宗地总地价为

A.1120万元

B.1086万元

C.1148万元

D.1102万元

答案：B

解析：总地价=楼面地价×容积率×土地面积×（1+个别修正）=2800×2×2000×0.97=1086.4万元。

6.【单项选择】采用收益法评估购物中心时，下列关于运营费用率的表述正确的是

A.运营费用率=运营费用/潜在毛收入

B.运营费用率=运营费用/有效毛收入

C.运营费用率=运营费用/净收益

D.运营费用率=运营费用/期末转售收入

答案：B

解析：运营费用率衡量物业运营效率，以有效毛收入为分母，反映实际可用于覆盖费用的收入比例。

7.【单项选择】某估价机构2024年12月接受司法评估委托，估价时点为2024年9月15日，因未能进入现场，估价师采用2024年8月航拍影像及9月第一周市场资料，则本次评估价值类型应表述为

A.市场价值

B.现状价值

C.追溯价值

D.快速变现价值

答案：C

解析：估价时点早于作业日期，且依据历史资料，符合追溯价值定义。

8.【单项选择】下列关于“价值日期”与“估价报告出具日期”的说法，正确的是

A.价值日期一定早于报告出具日期

B.价值日期可以与报告出具日期相同

C.价值日期不得早于实地查勘日期

D.价值日期必须位于委托合同签订之后

答案：B

解析：价值日期是估价结果对应的时点，可与出具日期相同，也可追溯或预测。

9.【单项选择】在成本法中，开发利润通常按

A.土地取得成本×同一市场平均销售利润率

B.开发成本×同一市场平均成本利润率

C.土地取得成本+开发成本之和×同一市场平均成本利润率

D.销售收入×同一市场平均销售利润率

答案：C

解析：开发利润=(土地取得成本+开发成本)×成本利润率，体现资金占用全周期的回报。

10.【单项选择】某旧改项目，征收范围内一宗商住混合用地，采用比较法时，下列交易实例中最适合作为可比实例的是

A.同一街道刚成交的纯住宅地块

B.相邻城市新区成交的纯商业地块

C.2km外成交的商住混合地块，用途比例类似

D.1km外成交的工业地块

答案：C

解析：用途比例类似、区位相近的商住混合地块最具可比性，其余用途或比例差异大，需大幅修正，可靠性下降。

11.【单项选择】估价师运用蒙特卡洛模拟进行敏感性分析时，若输入变量为租金、空置率、报酬率，且三者均设定为三角分布，则输出结果最可能呈现

A.正态分布

B.均匀分布

C.三角分布

D.偏态分布

答案：D

解析：多变量非线性叠加后，输出往往呈偏态，尤其下限受零租金限制。

12.【单项