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民间借贷只有购房合同

在民间借贷活动中，部分出借人与借款人会选择以购房合同作为债权担保或交易凭证，但这种模式因缺乏规范的法律手续和物权保障，常引发复杂的法律纠纷。实践中，仅以购房合同为核心文件的民间借贷，可能面临合同效力争议、担保权无法实现、财产权属模糊等多重风险，需从法律要件、操作规范和权益保障三个维度深入剖析。

一、法律风险：从合同效力到权利实现的多重障碍

以购房合同为核心的民间借贷，其法律风险首先体现在担保权的设立与实现环节。根据法律规定，不动产担保需以抵押登记为生效要件，而购房合同仅为债权凭证，不具备物权效力。若双方仅签订购房合同作为担保，未到不动产登记部门办理抵押登记，出借人将无法获得优先受偿权。例如，当借款人同时存在多笔债务时，未登记的“购房合同担保”无法对抗已办理抵押登记的债权人或其他司法查封，出借人可能面临房产被优先处置的风险。

另一突出风险是“流押条款”的效力问题。部分借贷双方会在合同中约定“若借款人到期无法还款，房屋直接归出借人所有”，此类条款因违反法律禁止性规定而无效。即使双方签订了购房合同，法院也不会直接将房屋所有权判给出借人，而是要求通过拍卖、变卖等法定程序实现债权，这一过程可能因借款人拖延或第三方异议导致债权长期无法兑现。

此外，借贷关系的成立要件也可能成为争议焦点。民间借贷的核心是“借贷合意”与“款项交付”，若仅有购房合同而缺乏借款协议、转账记录等直接证据，可能被认定为“名为借贷实为买卖”或“意思表示不真实”。例如，借款人可能主张购房合同是独立的房屋交易，与借贷无关，而出借人若无法提供款项交付凭证或借款合意证明，将承担举证不能的败诉风险。

二、操作要求：从合同签订到权利登记的规范路径

若选择以购房合同关联民间借贷，需严格遵循法律规定的操作规范，以降低风险。首先，应明确区分“借贷合同”与“担保合同”的性质，避免混淆。双方需单独签订书面借款合同，明确借款金额、利率、还款期限、违约责任等核心条款，同时签订抵押合同，将购房合同对应的房屋作为抵押物，并立即到不动产登记部门办理抵押登记。只有完成登记，抵押权才正式设立，出借人才能在借款人违约时优先受偿。

合同条款的设计需规避法律禁区。例如，利率约定不得超过合同成立时一年期LPR的四倍，否则超出部分不受法律保护；不得约定“到期不还即转移房屋所有权”等流押内容，而应改为“借款人违约时，出借人有权申请法院拍卖、变卖抵押房屋以清偿债务”。此外，需在合同中注明购房合同的编号、房屋具体信息（如地址、面积、产权证号）及担保范围（包括本金、利息、违约金等），确保权利义务清晰可查。

款项交付环节的证据留存同样关键。出借人应通过银行转账方式交付借款，并备注“借款”用途；借款人需出具收款收据，明确款项金额及收款事由。若涉及现金交付，需有第三方见证人或录音录像佐证，避免因“款项未实际交付”引发争议。同时，双方需在借款合同中约定“债权转让通知”条款，若未来发生债权转让，需及时通知借款人及担保人，否则可能影响债权效力。

三、实际案例：从“借名购房”抗辩到债权实现的司法逻辑

北京西城法院2025年审理的一起案件，直观展现了购房合同在民间借贷中的风险与裁判规则。该案中，借款人李哲向陈峰借款500万元，担保人王浩以名下房屋签订《存量房屋买卖合同》作为担保，约定“若李哲到期未还款，陈峰可通过拍卖房屋偿债”。后债权转让给陈明，李哲拒不还款，王浩以“房屋为李哲借名购买，自己仅为代持人”为由拒绝担责，并提交《借名购房协议》复印件作为证据。

法院审理后认为，借贷关系与担保关系合法有效。首先，借款合同与转账记录证明借贷合意与款项交付成立，债权转让已通知借款人，转让行为有效；其次，《房屋买卖合同》虽名为买卖实为担保，但双方均认可其担保性质，符合“以买卖合同作为借款担保”的法律要件，出借人有权申请拍卖房屋；最后，王浩的“借名购房”抗辩因证据不足且不能对抗善意债权人而未被采纳。最终，法院判决李哲偿还本金500万元及利息（按LPR四倍计算），陈明可申请拍卖抵押房屋优先受偿。

该案的启示在于：抵押登记的缺失不影响担保关系的性质认定，但会导致优先受偿权丧失；借名购房协议不能对抗善意债权人，房屋登记在谁名下，谁即需承担担保责任；债权转让需履行通知义务，否则对借款人不生效。

四、权益保障：出借人与借款人的双向风险防控

出借人需构建“证据链+登记保障”的双重防护机制。除签订规范的借款合同和抵押合同外，应全面审查房屋权属状况，包括是否存在共有权人、是否已抵押给第三方、是否被司法查封等。可通过不动产登记部门查询房屋权属信息，避免接受产权不清或存在权利负担的房屋作为担保。同时，需留存所有交易凭证，包括转账记录、收款收据、沟通记录等，确保在诉讼中能够完整证明借贷关系。

借款人则需警惕“过度担保”与“利率陷阱”。在以房屋提供担保时，