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康养地产市场考察报告及分析建议

引言

随着我国人口结构深刻变化与社会经济发展水平的持续提升，健康与养老已成为国家战略与社会关注的焦点。康养地产作为融合居住、健康、养老、医疗、休闲等多元功能的新兴地产形态，正迎来前所未有的发展机遇与挑战。本报告基于对当前康养地产市场的实地考察与深度调研，旨在剖析市场现状、洞察核心问题、研判未来趋势，并提出具有针对性的发展建议，为行业参与者提供参考，以期共同推动我国康养地产行业的健康、可持续发展。

一、康养地产市场发展现状与特征

（一）市场规模稳步扩张，增长动能持续释放

近年来，在政策红利与市场需求的双重驱动下，我国康养地产市场规模呈现持续扩大的态势。各路资本纷纷布局，市场参与者日益多元化，从最初的房地产开发商主导，逐步扩展到险企、医药健康企业、专业康养运营商等多方力量。市场供给从单一的养老社区，向多元化产品形态演进，涵盖了适老化住宅、持续照料退休社区（CCRC）、旅居康养项目、社区嵌入式照料中心等多种类型。

（二）需求结构呈现多层次与差异化

当前康养需求已不再是单一的“养老”概念，而是涵盖了健康维护、疾病预防、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等多个维度。不同年龄阶段、健康状况、经济能力的老年群体，其需求呈现显著差异：

*活力长者：更注重生活品质、社交娱乐、文化学习及便捷的医疗资源触达，偏好环境优美、配套完善的活力社区或旅居产品。

*介助/介护长者：对专业的医疗护理、康复服务、24小时照护有刚性需求，关注机构的医疗资质、护理团队专业性及居住的安全性与舒适性。

*失能/失智长者：需求更为特殊和专业，需要专业的失能照护、康复训练以及针对认知障碍的特殊照护服务，对机构的专业门槛要求极高。

（三）区域发展不均衡，核心城市与特色区域引领

康养地产市场的发展呈现出明显的区域集聚特征。经济发达、老龄化程度较高的一线及新一线城市，凭借其优质的医疗资源、完善的基础设施和较强的支付能力，成为康养地产项目的主要聚集地。同时，一些拥有独特自然资源（如温泉、森林、滨海）的区域，依托环境优势，大力发展旅居康养、度假康养项目，形成了特色康养目的地。然而，广大中西部地区及三四线城市的康养地产市场仍处于起步阶段，供给与需求的匹配度有待提升。

（四）政策体系逐步完善，引导行业规范发展

国家及地方层面陆续出台多项政策，鼓励和支持康养产业及康养地产的发展。从顶层设计的规划纲要，到具体的土地供应、财税优惠、金融支持、医养结合、人才培养等方面，政策体系日益健全。这些政策不仅为市场发展提供了方向指引，也在一定程度上缓解了行业发展的瓶颈，推动康养地产从概念走向落地，从粗放式发展向规范化、精细化运营转变。

二、当前市场面临的主要挑战与问题

（一）概念认知与产品定位模糊，同质化现象初显

部分项目对“康养地产”的理解仍停留在传统地产开发思维，将“康养”简单等同于“养老住宅+适老化改造”，缺乏对健康管理、医疗护理、精神文化等核心康养服务的深度整合与落地能力。市场上产品类型虽多，但真正具有特色和核心竞争力的项目较少，在服务内容、运营模式上容易出现同质化竞争，难以满足多样化、个性化的市场需求。

（二）服务体系建设滞后，专业人才短缺

康养地产的核心在于“康养服务”，而非单纯的“地产”。然而，当前多数项目面临服务体系不健全、服务品质参差不齐的问题。更为突出的是专业人才的短缺，尤其是具备医疗、护理、康复、社工、心理等专业背景的复合型管理人才和一线服务人员，其数量和专业素养远不能满足行业发展需求，人才流失率也较高，成为制约服务质量提升的关键瓶颈。

（三）盈利模式单一，投资回报周期长

康养地产项目普遍具有前期投入大、运营成本高、投资回报周期长的特点。目前多数项目仍依赖传统的“销售物业+少量服务费”模式，对持续运营服务的盈利挖掘不足。租金回报、服务收费等现金流对项目整体收益的贡献有限，导致企业在平衡社会责任与商业可持续性方面面临较大压力，部分项目甚至陷入“重开发、轻运营”的困境。

（四）医养资源整合难度大，“医养结合”落地效果待提升

“医养结合”是康养地产的核心竞争力之一，但实际操作中面临诸多困难。医疗机构的设立和运营需要专业资质和资源投入，地产企业跨界经营医疗面临较高门槛。与现有医疗机构的合作也多停留在“绿色通道”等浅层次合作，真正实现医疗资源与康养服务的深度融合、无缝对接，构建高效协同的医养服务网络，仍需突破体制机制障碍和利益协调难题。

（五）标准缺失与监管体系尚不完善

尽管政策鼓励发展，但康养地产行业的标准体系仍有待健全，包括产品建设标准、服务质量标准、运营管理标准、评价认证标准等。标准的缺失导致市场准入门槛不一，项目质量难以有效把控，消费者权益保障也存在一定风险。同时，针对康养地产项目的土地、规划、消防、卫生等方面的监管细则尚不完善，增加了项