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房租不定期合同

房租不定期合同作为房屋租赁关系中的特殊形态，其核心特征在于租赁期限的不确定性。根据《民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。这种合同形态既不同于定期租赁合同的稳定预期，也区别于临时借用关系的短期性，在法律框架内形成了独特的权利义务平衡机制。2025年9月15日正式施行的《住房租赁条例》进一步细化了不定期合同的监管要求，通过实名签约、合同备案、押金管理等制度设计，为租赁双方构建起更具操作性的行为规范体系。

在司法实践中，不定期租赁合同的形成主要有三种典型情形。最常见的是租赁双方未采用书面形式订立合同，且无法通过补充协议确定租赁期限。《民法典》第七百零七条明确规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的，即视为不定期租赁。其次，定期租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的，原租赁合同自动转化为不定期租赁。这种转化无需双方另行签署协议，而是基于实际履行行为产生的法律拟制效果。第三种情形是合同中约定的租赁期限条款存在歧义，且通过合同解释仍无法明确具体期限，此时亦构成不定期租赁关系。值得注意的是，2025年《住房租赁条例》第八条特别强调，无论何种情形形成的租赁合同，出租人和承租人都应当使用实名签订，并通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案，这一规定同样适用于不定期租赁合同，成为其合法性的重要形式要件。

出租人的权利义务体系在不定期合同中呈现出明显的法定性特征。在权利方面，出租人享有随时解除合同的权利，但必须在合理期限前通知承租人。这里的合理期限虽未在法律中统一规定，但司法实践中通常结合租赁房屋所在地的住房市场状况、承租人的实际居住需求等因素综合判定，一般以30日为基准。同时，出租人有权依据合同约定收取租金和押金，但《住房租赁条例》第十条明确禁止无正当理由扣减押金，要求合同中必须明确约定押金的数额、返还时间及扣减情形。在义务层面，出租人需履行房源信息真实披露义务，根据《住房租赁条例》第九条，应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等材料，并配合核实房屋信息。特别值得关注的是，条例首次以行政法规形式确立了出租人的不侵入义务，规定未经承租人同意不得擅自进入租赁住房，这为保障承租人居住安宁权提供了明确法律依据。2023年上海某租赁纠纷中，出租人在未通知承租人的情况下擅自进入房屋维修，法院判决其侵犯承租人隐私权，这一案例在《住房租赁条例》实施后将获得更直接的法律适用依据。

承租人在不定期合同中同样享有法律赋予的特殊权利。与出租人相对应，承租人也拥有随时解除合同的权利，且解除通知的合理期限要求通常低于出租人。实践中，承租人提前7至15日通知较为常见，但具体期限仍需结合个案情况确定。在居住安全保障方面，《住房租赁条例》第七条规定，用于出租的住房必须符合建筑、消防、室内装饰装修等强制性标准，不得危及人身安全和健康。2025年北京某甲醛房案例中，承租人入住后发现室内甲醛超标，虽双方签订的是不定期合同，法院仍依据上述条款判决承租人有权立即解除合同，并要求出租人返还全部已支付租金。承租人还依法享有优先购买权和优先承租权，即使在不定期租赁关系中，这两项权利也不受影响。值得注意的是，《住房租赁条例》特别赋予承租人合同备案的单方权利，当出租人未办理备案时，承租人可自行办理，这为维护承租人合法权益提供了重要保障。

不定期租赁合同的解除机制体现了法律对交易安全与效率的平衡追求。在解除条件上，法律允许双方当事人无需特定理由即可解除合同，但设置了严格的程序要求。出租人解除合同时，除提前通知外，还需为承租人腾退房屋留出合理时间，《住房租赁条例》明确禁止采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人腾退。2025年广州某租赁纠纷中，出租人在提前20天通知解除合同后，采取断水断电方式逼迫承租人搬家，法院判决其行为违法，并支持了承租人的损害赔偿请求。承租人解除合同时，虽通知期限相对较短，但仍需履行房屋返还义务，保持房屋主体结构完好。在合同解除后的结算方面，租金按照实际租赁期限计算，押金应在扣除合理费用后即时返还，这一规则在《住房租赁条例》实施后得到进一步强化，有效遏制了实践中常见的押金克扣现象。

司法实践中，不定期租赁合同纠纷主要集中在三个领域。一是解除通知的合理性争议，如2024年深圳某案件中，出租人仅提前15天通知解除合同，法院结合当地住房租赁市场紧张状况，认定该期限不合理，判决出租人承担违约责任。二是押金返还纠纷，《住房租赁条例》实施后，法院对押金扣减的审查更为严格，要求出租人必须提供充分证据证明存在合同约定的扣减情形。三是房屋维修责任纠纷，根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。