森泽国际营销专项方案.docxVIP

中汽·高安森泽国际物流产业园

整

体

营

销

策

划

方

案

（待审稿）

森泽国际市场营销部

.9.1

总略

运行策略：

程序上，先招商后销售；

策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运行方案”。

运行统筹：

将整体项作为一个统一机体操作，同时又含有独立性，达成相互作用，相互丰富目标，增强项目标综合竞争力，并有效互动推广。

结合项目建设现实，和市场情况，领先推广商贸城招商部分，配套居住在商业招商密集阶段推出，最终交互推广。

项目定位：

首先定位商贸城和配套物业服务中心，为商家提供“交易、购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和电子商务服务”，以符合区域“中汽物流基地商贸中心”特征，同时迎合关键商家入住和购置群体需求。

入市姿态：

本案将结合项目实际和市场情况，以中汽国际物流商贸城新理念，发明新概念，对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力，并形成独特关键竞争力。

案名创意：中汽·森泽物流商贸城。

案名解析：即突出项目独立鲜明业态组成，又能和中汽物流总部基地相呼应，项目归属一目了然。

目录（Contents）

第一部分：项目地块分析…………

第二部分：项目定位篇……………

第三部分：策略运筹篇……………

第四部分：价格定略篇……………

第五部分：招商运行篇……………

第六部分：销售策划篇……………

第七部分：广告推广篇……………

第八部分：物业计划篇……………

第一部分项目地块分析

一、项目地块位置

在江西宜春高安市西北,320国道和中汽大道交汇处，计划迎宾大道纵贯而过，对接昌栗高速高安出入口，向东联络高安主城区，向北紧邻高铁站。

二、项目SWOT分析

（一）优势

1、区位优势

本项目在高安市城区西北位置，320国道旁，是宜春、高安通往南昌必经之地，项目四边均和城市干道相邻，并介于高铁商圈之内，细分区域为高铁站商圈商务区，是高安计划中配套设施比较完善商业圈，交通动线发达，地理位置和规模全部有一定优越性，从而为项目提供了较为理想商业交易环境和便捷交通网络。

另外，从高安来区域功效计划来看，该区域属于高安新城发展商圈区域，现在已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建大型商住项目。由地段未来城市计划建设所带来品牌识别度和战略影响力极高。

由此可见，片区发展肯定会带动本项目标开发，而本项目标区位优势也将转变为本项目标竞争力。

2、体量优势

本项目约1000亩中汽高安森泽国际商贸城作为先期开启项目，关键打造以家居建材、服装轻纺、五金机电、节能光电、电子商务等市场为依靠；以商品交易为根本，以信息化为手段，以仓储物流为基础，最终建设形成集商品交易、展示博览、电子商务、综合服务、配套居住等功效于一体现代化综合型商贸园区，成为华东地域最大商贸展示中心、交易中心和流通中心。

（二）劣势

1．地理位置：项目在相对偏僻城郊位置，市场需要一定时间培育；

2．道路交通：由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在一定问题，从而会限制到项目早期发展；

3．地块布局：项目和整个“中汽森泽物流总部基地”地块结构属于分割不相连地域情况，不利于其在后期和整个项目组成一个整体；在造势上显得孤立；

4．商业气氛：因为项目处于城郊，项目近距离区域内基础没有形成较成规模商业气氛和居住小区；

5.拆迁问题：对于该项目周围内还有部分建筑物至今没有拆迁，会影响整个项目标形象。

6.项目周围视觉形象：项目周围是陈旧小村庄，空旷田野，未平整荒坡，没有其它有规模小区和建设组团，略显荒凉，会造成大家对该区域项目品质印象降低。

7.区域小环境交通不畅：地块旁有外环路高架桥，堵塞了南向通道，不管从居家风水讲究角度还是从购置心理角度来看，全部压抑和堵塞感，全部将会对项目造成一定程度影响。

（三）机会点

1、市场经济发展和政府政策利好

高安市经济发展一直保持良好发展势头，对外树立了良好投资环境形象，为整个房地产业发展提供了良好市场环境。市委市政府对项目出台“免息扶持”“免税”“免租”利好政策，经贸委和劳动就业企业局“返乡创业基地”“大学生创业产业基地”“下岗职员基地”设置和小额无担保贷款，政府“划行规市”“商业集中”等政策支持，全部给项目发明了良好建设和发展指导方向。

2、大南昌建设拉升了城市综合消费力

政府大力发展大南昌和环鄱阳湖经济生态圈建设，对于构筑高安工业产业园区经济带全部有主动意义。环鄱阳湖经济带形成将会加紧促进南昌、宜春和外地商家吸引力，会很大地刺激