小区物业前期管理方案.docVIP

社区物业前期管理方案

根据安顿房的特点及岛外物业管理的物点，制定本社区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为公司打造物业品牌。

一、了解社区楼盘的基本概况如服务协议内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建社区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置社区服务处的简易装修、采购办公物品等。

三、准备接管验收楼盘的工作涉及

内业资料的移交工作:

1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用协议等。

2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水协议等。

3、业主资料。如已分派业主的房号、电话号码等。

社区房屋主体的接管验收:

1、对社区公共部位进行验收涉及楼道、公共楼面、天台、地下室等。

2、户内的验收。

3、园林绿化的验收。

4、工程设施设备的验收。涉及消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

5、钥匙的接管。涉及设备房和户内的钥匙，并进行核对。

6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

工程接管验收流程：

1、按照社区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，拟定在规定的期间内整改。

6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、

验收标准为建设部《房屋接管验收标准》

四、对社区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使社区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。

五、做好迎接新业主的准备工作

现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

入住程序：

1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。告知交房的部门可以告知业主带本人身份证原件及复印件、入住告知书。假如是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

2、服务处接待人员审核业主《入住告知书》、业主身份证。

3、服务接待人员介绍社区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文献。根据实际需要填写表格。

4、服务处接待人员向业主发放入住文献并请业户签收。入住文献包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文献。

5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签罢手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

6、将《入住告知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文献放入业主档案袋，进行归档。

7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

8、整改后，告知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

六、二次装修管理阶段

1、业主向服务处提出装修申请，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》。

2、服务处接待人员向业主和施工队介绍社区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。

5、现场跟踪：管理人员必须天天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对社区公共部份进行检查。

6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并署名。

7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采用措施进行整改，必要时填写《违规整改告知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

8、违章解决办法，对违反装修规定者将依有关条例采用如下措施：

9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出社区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出社区。办理临时施