（13页PPT）美德住房租赁经验与思考.pptxVIP

中德住房租赁经验与思考南开大学商后河北工业大学经济管理学.edu

01美国住某省市场02德国住某省市场03我国住某省市场04一些思考目录CONTENTS

政策2017中央经济工作会议（1）去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三某省市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三某省市和某省市间基础设施的互联互通，提高三某省市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。（2）促进某省市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情某省市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力某省市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，某省市闲置和低效用地。某省市要加快疏解某省市功能，带动省市发展。要加快住某省市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加某省市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

一美国住某省市场哈佛大学住房联合研究中心（JCHS）THESTATEOFTHENATION’SHOUSING20161.住房拥有率变化美国住房拥有率下跌且处于20年低点，2004年住房拥有率为63.5%，1993年至2015年住房拥有率先升后降，在2004年达到一个峰值后持续走低。2015年已经下降至约47.2%。从住户平均年龄分析，50岁至65岁住房拥有率76.3%，65岁以上住房拥有率79.9%。

一美国住某省市场哈佛大学住房联合研究中心（JCHS）THESTATEOFTHENATION’SHOUSING2016

一美国住某省市场美国房屋租赁法LandlordandTenant1.增加出租人的义务(1)“承租人自慎”规则→“可居住性默示担保”规则(2)减损义务：一方当事人违约后，另一方当事人应采取合理措施减轻损失，否则不得就扩大的损失要求赔偿(3)侵权责任:克兰诉1500号房产公司案：1966年11月17日，原告在其房间门口被人抢劫2.限制出租人的权利(1)租金控制：政府机关根据房屋的房龄、结构、位置等因素来确定该房屋租金的最高数额，并限定租金每年的上涨幅度(2)押金：限定押金的最高数额、明确租赁关系终止后出租人向承租人返还押金的时间、若出租人非法扣留押金，允人主性赔偿(3)反歧视：《公平住宅法：FairHousingAct》(4)收回房屋的正当理由：除非有正当理由，否则即便租赁期限届满，出租人也不得收回租赁房屋(5)私力救济：承租人未支付租金和拒绝搬离房屋时的私力救济

二德国某省市场租房供给以房地产企业为主，建设保障性租房享受优惠政策(1)政府出租的住房仅占出租住房总数的1%-2%。(2)德国住房合作社建造的住房必须用于出租，其建造房屋数量占全国总数量的1/3左右(3)房地产企业建造住房中，必须预留一定比例专门卖给或租给低收入者(4)长期贷款、低息贷款甚至无息贷款、土地优惠、免税等政策优惠(5)该社成员需先储蓄后贷款，当储蓄额占贷款额的比重达到40%-50%，方能贷款。政府为合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%-70%，有时高达90%，期限一般为20年左右。制定“房租合理价格表”，严格控制住房租赁价格(1)根据地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量等情况，确定房租合理价格表，每两年调整一次(2)房东不得随意涨价连续15个月内没涨价，涨幅一般不得超过10%；3年之内不允涨幅超过15%；如果房租超过“合理价格”20%，构成违法，超过50%，构成犯罪，可判入狱3年

二德国某省市场押金与转租(1)押金不得超过月租金额的3倍(2)承租人有权分期支付押金(3)基于押金所取得的投资收益属于承租人房租补贴政策(1)政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。订立定期租赁合同的限制(1)仅在特定条件下（如出租人打算在租赁期限届满后自行居住该房屋或对该房屋进行重大修缮）才允当事人订立定期租赁合同，若不具备这些特定条件，则该租赁属于不定期租赁

二德国某省市场（1）投资回报率：德国某省市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间，对于追求长期稳定投资回报的投资者有足够的吸引力（2）抑制投机：住房交，需支付的税费主要包括：过户费3%、评估费5%、资本利得税25%，整体大约10%左右。若住房持有超过10年，不需支付资本利得税；若未满10年出售，需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-