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物业管理权交接方案

物业管理权交接方案提要：更换正在实施管理物业管理企业是一件艰巨事务，除需要发展商和业主委员会支持，原物业管理企业有效支持配合

物业管理权交接方案

???更换正在实施管理物业管理企业是一件艰巨事务，除需要发展商和业主委员会支持，原物业管理企业有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤实施运作。我企业在更换问题上，有着深入研究，并有数次案例和实践，从九九年至今，亲历更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案制订。

???依据本企业以往经验，在更换前首先将必需考虑以下多个关键：

???一、程序正当性

???物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检验物业管理工作非法人社团，是处理物业管理问题关键。所以必需依法确立业主委员会正当法律地位。另一个是相关更换事宜，要经产权人大会经过。在确保广大产权人、使用人支持前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业企业行动含有充足群众基础和法律依据。

???二、协调相关方面关系，取得中正第三方支持

???协调相关单位关系，包含发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为关键。

???中正方支持关键是指：

???法律顾问，提供法律支持。

???物管顾问、财务顾问，提供专业支持。

???政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽略。

???三、具体交接工作安排

???1．发展商负责书面通知，现在管物业企业解除协议日期，确定后和新入驻物业企业签署物业管理协议。

???2．双方物业企业确定交接步骤及内容。

???3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。

???4．在最大程度减低对用户服务影响情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

???5．发展商和原物业企业协议缮后事宜。

???四、交接内容

???交接中包含内容繁多：设计方案，配套设施，运行统计，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块以下：

???（一）工程交接

???1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收责任人及各专业交验人员，通常由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。

???2．召开工作会议，部署各专业组接收要求及具体事项。

???3．接收工作要求

???参考国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项查对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

???4．物业交接工作程序

???（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

???（2）交方应提供资料、文件。

???1）图纸资料、文件、交接清单。

???2）设备清单。

???3）能源消耗情况（列表、双方共同确定电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时表计数字）。

???4）住户交纳能源费情况统计表。

???5）备品备件、材料物品库存记录表。

???6）设备运行统计。

???7）交接班统计。

???8）值班统计。

???9）工具、仪表，维修设备记录表。

???10）人员花名册。

???11）设备维保协议（使用期内）。

???12）维修费使用情况及盈亏。

???（3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。

???明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

???（4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品位置、数量、性能进行清点检验，并认真填写物业交接清单和运行试验统计。

???（5）交接工作结束，双方共同签署交接汇报。对交接中发觉问题，双方应认真统计，协商处理措施，对交接中碰到工程遗留问题，若不能立即处理，双方应签署备忘录，说明存在问题，产生原因、责任、处理方法和时间等。

???（6）钥匙移交

???（7）设备交接次序

???1）变配电设备（变配电室）。

???2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。

3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。

???4）消防报警设备。

???5）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。

???6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

???7）运输设备（电梯）。

???8）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。

???9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。

???（各类交接清单见附件。）

???（二）财务交接

???确定财务交接日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充足准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接收方应对原物业管理财务会计工作有定性了解。在交接日始业务人员对口进行交接。

???交接内容关键包含核实资产和负债；清理债权、债