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商品房验房和交房注意事项

部分楼盘业主在交房时却发觉该商品房水电均未入户，小区路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。为何开发商要慌忙交房呢?实际上有些开发商因为怕负担逾期交房违约责任，即使不含有相关交付条件，也慌忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程还未验收合格，而一般购房者不含有相关专业知识，即使有疑问也找不出什么好处理措施，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发觉房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，

对购房者反应问题不予理会。开发商未能根据协议约定按时地把合格房屋交付购房者是现在商品房买卖中常见纠纷之一，买卖双方常常就交房条件、程序发生争议，其纠纷关键集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收;二、协议或广告中承诺配套设施缺失、缩水或违反计划;三、违规收费或违约涨价;四.部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里提议购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关法律风险，以使自己权益得到最大维护。房屋交房应注意什么?现提供部分提议供读者参考。

一、先验收后交房

一些开发商在约定交房期仍达不到法定交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而和开发商办理交房手续，不仅以后难以追究开发商逾期交房违约责任，还常常造成房屋或配套设施质量瑕疵和保修维修责任不明。开发商即使按协议约定时间把房屋交给了购房者，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条要求：房地产开发项目完工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或验收不合格，不得交付使用。因为交房时不含有协议约定和法律要求交付条件，其所谓交房不能产生法律上交付，购房者有权拒绝交房，开发商已组成实际上逾期交房，应负担逾期交付违约责任。

验收房屋步骤可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包含查验房屋能够交付文件(如：完工立案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》(注意里面交房日期)。尤其提醒读者，开发商必需提供省建设厅统一新制订《新建商品住宅质量确保书》及《新建商品住宅使用说明书》。

现场验收具体内容包含：

1.所交付房屋是否是您所购置房屋，其结构设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否和协议约定相符;3.水电气等隶属配套设施是否按协议到位;4.其它协议中约定项目做得怎样。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接统计上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反计划问题，可联络其它购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必需时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

二、明确开发商收取费用

交房时购房者缴交部分费用是难免，如购房尾款、物业管理费、装修确保金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费收费标准，依据《商品房销售管理措施》，开发商在签署买卖协议时已选聘了物业管理企业，购房者应和物业管理企业签署物业管理协议，现实中有开发商为促销而依据购房者要求承诺不一样物业费标准，有对不一样消费群采取不一样收费标准，因为购房者是单个和开发商签订协议，往往不知道她人交费标准，作为市场化物业管理服务而言，一样服务不一样收费，对交费单价高且不知情购房者组成了价格歧视。另一个情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后和物业企业签署收费标准高于口头承诺物业管理委托协议(前期管理)。提议：对于价格歧视能够向物价部门投诉或直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，假如能搜集到充足证据证实开发商曾经作口头承诺(如正当录音等)，能够要求开发商遵守承诺或补助差价，假如举证不能，只好立即依法召开业主大会选聘新物业企业。现在，交房时购房者对公共维修基金缴纳争议也比较多。

三、警惕协议陷阱

部分开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其它违约责任”等类似要求购房者放弃权利文字。对于这类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就含有法律效力，放弃权利也难以再追回。交房是开发商依据协议和法律应推行义务，在没有法律要求或协议约定情况下，开发商没有权利提出新交房条件，购房者对这类协议或条款有权拒绝签署。

商品房交房注意事项：

1、注意一收房注意房款约定

假如用户和开发商在协议中约定，

在房款结清之前，开发商有权