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住户小区改造EPC项目施工组织设计方案

一、项目背景与目标

（一）项目背景

本次改造小区为[XX市XX区XX小区]，建成于[2005年]，总建筑面积[8.5万㎡]，共[12栋]居民楼（6-18层），住户[680户]，常住人口约[2100人]。因建成时间久，存在三大核心问题：1.建筑本体老化（外墙渗漏、屋顶防水失效、楼道墙皮脱落）；2.基础设施落后（供水管网锈蚀、停车位不足、充电桩覆盖率低）；3.公共环境差（绿化斑秃、休闲设施破损、无无障碍通道）。本项目采用EPC模式，由总承包单位统筹“设计-采购-施工”全流程，实现改造需求与居民生活的协同推进。

（二）项目目标

功能提升目标：改造后解决外墙渗漏率100%、屋顶防水修复率100%，新增停车位[120个]、充电桩[50个]，无障碍通道覆盖率100%；

民生保障目标：施工期间居民正常出行率≥95%，噪音/粉尘达标（噪音≤55dB昼间、≤45dB夜间，粉尘浓度≤0.5mg/m3），无重大安全事故；

工期控制目标：总工期[180天]（含设计30天、采购20天、施工130天），分区域错峰施工，避免整体停工影响居民；

质量验收目标：各分项工程验收合格率100%，住户满意度≥90%，质保期内返修率≤2%。

二、项目概况与改造内容

（一）项目基本信息

项目指标

具体内容

备注

项目名称

XX小区老旧小区改造EPC项目

-

建设地点

XX市XX区XX路XX号

东临XX路，西接XX社区，北靠XX公园

改造范围

12栋居民楼本体、小区公共区域、基础设施

不含居民室内装修

投资金额

总投资2800万元（其中设计费120万、设备采购880万、施工费1800万）

EPC总承包总价包干

工期要求

2025年3月1日-2025年8月28日（180天）

含节假日，遇不可抗力可顺延

参建单位

总承包单位（EPC）：XX建设集团；监理单位：XX工程监理公司；设计分包：XX建筑设计研究院

-

（二）核心改造内容

改造类别

具体改造项

技术要求

涉及区域

建筑本体改造

1.外墙保温与涂装

采用70mm厚挤塑板+真石漆，抗渗等级P6

1-12栋外墙

2.屋顶防水修复

SBS改性沥青防水卷材（厚度4mm），女儿墙泛水加固

1-12栋屋顶

3.楼道翻新

墙面刷乳胶漆、地面铺防滑地砖、更换防火门

1-12栋楼道（1-18层）

4.窗户更换（部分楼栋）

断桥铝窗（55系列，双层中空玻璃）

1-3栋、7-9栋（共6栋）

基础设施改造

1.供水管网更新

采用PE管（DN110-DN200），配套智能水表

小区全域地下管网

2.停车位与充电桩建设

植草砖停车位（120个），直流充电桩（50个，60kW/个）

小区西侧、南侧空地

3.排水管网疏通与改造

更换老化铸铁管为UPVC管（DN160），增设雨水篦子

1-12栋周边排水井

4.照明系统更新

楼道安装LED感应灯，园区安装太阳能路灯（30盏）

楼道及园区道路

公共环境提升

1.绿化补植与改造

补植乔木（香樟20棵）、灌木（冬青500㎡），增设绿化围栏

园区中心绿地、楼栋周边

2.休闲设施增设

安装休闲座椅（20套）、健身器材（15组）、儿童游乐区（1处）

中心绿地、东侧空地

3.无障碍通道建设

坡道坡度1:12，宽度1.2m，配套盲道砖

1-12栋单元门口、园区主路

4.围墙与大门翻新

围墙刷涂料，更换电动伸缩门（2樘）

小区东门、北门

三、EPC项目管理架构

（一）组织架构设计

采用“项目总控层-专业执行层-现场作业层”三级架构，明确设计、采购、施工协同权责，避免环节脱节：

层级

部门/岗位

负责人

核心职责

协作关系

项目总控层

项目经理

一级建造师（持EPC管理证书）

1.统筹EPC全流程决策；2.协调业主、监理、居民关系；3.把控工期、成本、质量；4.处理重大突发事件

对接业主代表、监理总监，统筹各执行部门

技术总工

高级工程师

1.审核设计方案（含施工可行性）；2.解决施工技术难题；3.审批技术变更

对接设计分包、施工技术组

成本总监

注册造价工程师

1.编制EPC总预算；2.控制采购与施工成本；3.审核签证与变更费用

对接采购部、施工部，同步监理造价师

专业执行层

设计管理部

设计总监（设计院派驻）

1.完成方案设计、施工图设计（30天内）；2.配合施工进行现场设计交底；3.处理设计变更（24小时内响应）

前置对接居民代表，后置对接