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综合体物业项目设施设备运行管理方案参考借鉴范本

在现代城市发展进程中，综合体物业项目以其多功能复合、高效资源整合的特点，已然成为商业与生活空间的重要载体。而设施设备作为综合体的“筋骨”与“血脉”，其运行管理的优劣直接关系到项目的运营效率、服务品质、资产价值乃至人身与财产安全。本方案旨在提供一套相对全面且具实操性的设施设备运行管理思路，以期为相关从业者提供有益的参考与借鉴。

一、总体目标与管理原则

设施设备运行管理的终极目标，在于确保项目内所有设施设备始终处于良好的技术状态，能够安全、稳定、高效、节能地满足综合体各项功能需求，为商户与顾客创造舒适、便捷、安全的环境，从而保障项目的持续健康运营与资产的保值增值。

为达成上述目标，管理工作需遵循以下核心原则：

安全第一，预防为主：将安全置于首位，建立健全安全管理制度与应急预案，通过日常巡检、定期保养、预防性维护等手段，及时发现并消除安全隐患，杜绝安全事故发生。

系统管理，全程监控：将各类设施设备视为一个有机整体，进行统筹规划与协调管理。运用先进的技术手段，对关键设备运行参数进行实时监控，实现从设备采购、安装调试、运行维护到报废更新的全生命周期管理。

专业规范，责任到人：建立专业化的运行管理团队，明确各岗位职责与工作标准。操作流程需规范严谨，确保各项工作有章可循、有据可查。

节能降耗，绿色运营：在保证运行质量的前提下，积极采用节能技术与管理措施，优化设备运行参数，降低能源消耗与运营成本，践行绿色环保理念。

持续改进，提升效能：定期对设施设备运行状况、管理效果进行评估与分析，总结经验教训，不断优化管理策略与技术手段，持续提升管理效能与服务水平。

二、组织架构与职责分工

一个高效的组织架构是确保设施设备运行管理工作顺利开展的基础。综合体物业项目应根据自身规模、设备复杂程度及管理需求，设立相应的工程管理部门，并配备充足的专业技术人员。

工程管理部门：通常可设部门负责人（如工程经理），全面统筹设施设备的运行管理工作。下设各专业班组，如：

*强电班组：负责高低压供配电系统、应急发电系统、照明系统等的运行管理与维护。

*弱电班组：负责消防报警系统、安防监控系统、楼宇自控系统、通信网络系统、停车场管理系统等的运行管理与维护。

*暖通空调班组：负责中央空调系统、通风系统、排风系统等的运行管理与维护。

*给排水班组：负责生活给水系统、排水系统、污水处理系统、消防水系统、中水系统（如有）等的运行管理与维护。

*电梯班组（或外包监管）：负责电梯、自动扶梯的运行管理、日常巡检及维保单位的监督。

*综合维修班组：负责公共区域土建、装饰装修、小型机电设备的日常维修与零星改造。

岗位职责：需为每个岗位制定清晰的职责说明书，明确其工作范围、权限、考核标准等。例如，运行值班人员负责设备的日常巡检、操作、数据记录；维修技工负责设备的故障排除、预防性维护；专业工程师负责技术支持、方案制定、供应商管理等。关键在于确保“事事有人管，人人有专责”。

三、设施设备分类与重点管理

综合体设施设备种类繁多，系统复杂，需根据其功能重要性、技术复杂程度及对运营的影响进行分类管理，突出重点。

(一)供配电系统

这是综合体的“心脏”，管理核心在于安全、稳定、高效。需重点关注高低压配电柜、变压器、应急发电机、UPS电源等关键设备的运行状态。建立严格的倒闸操作流程，定期进行绝缘检测、继电保护校验。确保应急电源在市电中断时能迅速可靠投入。加强对用电负荷的监测与分析，优化用电方案。

(二)暖通空调系统

关系到室内环境的舒适度与空气质量。重点管理冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管、新风机组等。根据季节变化、客流量情况，科学制定运行策略，如温度设定、新风量调节等，在保证舒适度的同时力求节能。定期清洗过滤器、换热器，检查风管漏风情况，确保系统高效运行。

(三)给排水及消防水系统

保障生活用水、排除污废水，并为消防安全提供保障。重点关注生活水泵、消防水泵、水箱、管网、阀门、洁具、污水处理设备等。确保生活饮用水水质达标，供水压力稳定。定期检查消防水泵的自动启动功能、管网压力、末端试水装置。保持排水通畅，防止堵塞与返溢。

(四)电梯与自动扶梯

作为垂直与水平运输工具，直接关系到人员安全与通行效率。需严格执行国家相关规范，由有资质的单位进行定期维保，并对维保质量进行监督。加强日常巡检，特别是对安全装置（如限速器、安全钳、缓冲器）的检查。建立困人应急预案，确保快速响应与救援。

(五)消防系统

这是生命安全的最后一道防线，必须时刻保持完好有效。包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明与疏散指示系统、消防广播系统等。定期进行系统测试，如报警控制器功能测试、探测器模拟报警测试、喷淋泵联动测