收益法及其应用与公式.pdfVIP

收益法，根据预期收益求取价值或价格。

两大类方法：

1）报资本化法（现金流量折现）

2）直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）

收益法的理论依据——预期原理

收益价值的三因素：

未来净收益，获取净收益的限，获取净收益的度

适用：收益房产

不适用：公用、公益性

可用于：比较法中使限、收益限的价格，成本法不修复的建筑物折旧（净

失值）；价值减损和相关经济损失的评估。

收益法条件——未来收益和风险能准确预测

资本化法两种模式：有模式、全剩余模式

资本化法的（计算密集考点）

最一般（掌握）

净收益每年不变的（掌握，用的最多）

作用：（1）价值

（2）不同期限价格之间的换算（必考计考点）

（3）比较不同期限价格高低

（4）比较法中因期限不同进行的价格调整（必考计算考点）

净收益额递增的（熟悉）差数列

收益期限为有限年：

收益期限为无限年：

递减的，将b，改成－b

计算题考点

净收益递增的（掌握）数列

收益期限为有限年的

收益期限为无限年的

等比递减的：将g，改成－g

计算题考点

Theincomemethoddeterminesthevalueorpricebasedonexpectedincome.

Twobroadcategoriesofmethods:

1)Capitalizationmethod(discountedcashflow)2)Directcapitalization

method(calculatedusingcapitalizationrateorincomemultiplier)The

theoreticalbasisoftheincomemethod-theexpectationprincipleThreefactors

ofincomevalue:futurenetincome,thelimitofobtainingnetincome,andthe

degreeofobtainingnetincome

Applicable:incomerealestate

Notapplicableto:publicandpublicwelfarerealestate.Applicableto:priceofuselimitandincomelimitincomparativemethod,

depreciation(net)ofbuildingsnotrepairedbycostmethod.

Lossofvalue);assessmentofrealestatevalueimpairmentandrelated

economiclosses.

Conditionsfortheincomemethod—futurereturnsandriskscanbeaccuratelypredicted

Therearetwomodesofremunerationcapitalizationmethod:resalemodeandfull

remaininglifemode.

Theformulaoftherem