商业综合体开发作业流程与规划方案要点.docVIP

商业综合体开发步骤和计划关键点

曾经有个不是很合适但却很形象比方说：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产开发和住宅地产开发其实有很大区分，从计划到建筑设计、从招商到销售和运行，商业地产开发全部比住宅地产复杂很多。

一、商业项目优化开发步骤

二、商业计划对设计过程管控

三、商业计划关键点

1、商业计划标准

交通优先：

1）依据城市路网合理计划二级路网和建筑布局，将商业功效优化布局在交通最优位置；

2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有些人行，车流和货流全部从场地周围进入建筑地下。

功效分区：

1）按业态相互之间功效对应关系部署；

2）依据租售比和财务要求部署和取舍各功效业态；

3）遵照建筑设计基础规律。

突出商业：

1）商业在城市综合体中占据主导位置；

2）在计划布局和城市形象中突出商业，表现可达性和可视性；

3）订单式地产开发，进行主力业态预招商。

公共空间：

1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系；

2）室内：收放有度、错落有致、流通畅透。

2、商业计划关键点

1）功效布局

住宅、商业要动静分区：

住宅相对集中，形成小区并和商业进行分离；

持有商业要相对集中并和可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。

星级酒店和甲级办公（若计划）尽可能沿城市主干道显要位置独立设置，表现项目整体档次和形象。

公寓（若计划）：

作为商业主体上部高层建筑群出现，应尽可能沿商业主体边缘布局。

2）建筑形态

外立面（武汉万达案例）

表现时尚、现代、时尚、档次商业气氛，强调结合当地文化、历史进行设计；

计出独特立面造型，并将购物中心名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。

入口：

购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功效，要关键设计；

百货主力店出入口为二级，应关键表现业态特点；三级入口为公寓、办公、酒店。

景观：

（武汉万达案例）凸显立面及夜景照明，沿主立面尽可能不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业气氛作为关键标准。

包含三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。

武汉万达外立面

武汉万达主入口

武汉万达夜景