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建筑设备维护与保养管理规程

一、总则

1.1目的与意义

为确保建筑内各类设备设施的安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，降低运营成本，保障建筑功能的正常发挥及人员的生命财产安全，特制定本规程。本规程旨在规范设备维护保养行为，明确各方职责，提升管理水平，为建筑的可持续运营提供坚实保障。

1.2适用范围

本规程适用于建筑主体及其附属的各类设备设施，包括但不限于给排水系统、暖通空调系统、电气系统、消防系统、电梯设备、安防系统、楼宇自控系统及其他专用设备。凡在本建筑范围内从事设备维护、保养、检修的相关单位和人员，均须遵守本规程。

1.3基本原则

设备维护保养管理应遵循“预防为主、养修结合、安全第一、节能环保、持续改进”的原则。通过科学的计划、规范的操作和有效的监督，确保设备处于良好运行状态。

二、组织架构与职责分工

2.1管理部门

建筑设备管理部门（或物业管理中心，下同）是设备维护保养管理的归口部门，负责本规程的组织实施、监督检查与持续优化。其主要职责包括：制定和完善设备维护保养相关制度与计划；组织、协调、监督维保单位或内部维保团队的工作；负责设备技术资料的归档管理；组织设备故障的应急处理；进行维保费用的预算与控制等。

2.2维保单位/团队

维保单位（可以是外部专业服务公司或内部设立的维保班组）是设备维护保养工作的具体执行主体。其主要职责包括：严格按照本规程及相关技术标准开展维护保养工作；制定详细的维保作业指导书；及时上报设备运行状况、故障信息及维保记录；参与设备的故障分析与抢修；提出设备更新、改造的建议等。

2.3相关部门配合

建筑内各使用部门应配合设备管理部门及维保单位的工作，及时反馈设备使用过程中发现的问题，不得擅自拆卸、改动设备。在维保作业需要时，提供必要的工作条件和协助。

三、设备分类与维护策略

3.1设备分类

根据设备在建筑中的功能重要性、使用频率及技术特性，可将建筑设备划分为关键设备、重要设备和一般设备。关键设备如消防系统、变配电系统、电梯等，其故障将直接影响建筑安全或主要功能；重要设备如空调主机、水泵等，其故障将影响舒适度或部分功能；一般设备指对整体运营影响较小的辅助设备。

3.2维护保养等级与周期

针对不同类别设备，应制定差异化的维护保养等级（如日常巡检、一级保养、二级保养、专项检修等）和周期。维护保养周期的确定应综合考虑设备制造商建议、相关法规要求、设备运行状况及使用环境等因素，并可根据实际情况进行动态调整。

3.3维护保养内容

各类设备的维护保养内容应具体明确，一般包括清洁、紧固、润滑、调整、检查、测试、防腐、更换易损件等。维保单位应根据设备类型和维护等级，制定详细的维保项目清单和技术要求。

四、维护保养工作实施

4.1计划制定

设备管理部门应组织维保单位，根据设备台账、历史运行数据及相关标准，于每年末编制下一年度设备维护保养计划。计划应明确维保设备、项目、周期、负责人、预计费用等。月度、周度维保计划应根据年度计划进行分解和细化。

4.2备品备件管理

建立健全备品备件的采购、验收、存储、领用、盘点制度。根据设备特性和维保需求，合理确定关键备品备件的储备量，确保维保工作的及时性。备品备件的管理应做到账物相符，先进先出，并注意存储环境。

4.3作业实施与安全规范

维保人员在进行作业前，必须熟悉设备性能、操作规程及安全注意事项，穿戴好必要的劳动防护用品。作业过程中，应严格遵守安全操作规程，设置警示标识，采取有效防护措施，防止发生人身伤害或设备损坏事故。对于特殊作业（如动火、有限空间、高处作业等），必须执行审批制度。

4.4记录与文档管理

维保工作必须有完整、准确的记录。记录内容应包括维保日期、设备编号、维保项目、作业内容、发现问题、处理结果、所用材料、参与人员等。维保记录应及时整理、归档，形成设备维保档案。设备技术资料、图纸、说明书、校准证书等也应统一管理，确保可追溯性。

五、检查、评估与持续改进

5.1日常检查与专项检查

设备管理部门应组织对维保工作的日常巡查和定期专项检查。日常巡查主要关注维保工作的及时性和规范性；专项检查可针对特定设备、特定季节或特定问题进行，评估维保效果。

5.2故障统计与分析

建立设备故障统计分析制度，对设备故障发生的频率、原因、部位等进行记录和分析，找出设备运行的薄弱环节，为优化维保策略、改进维保工作提供依据。

5.3维保效果评估

定期对维保单位的工作质量、服务态度、响应速度等进行评估。评估结果可作为合同续签、费用支付及选择维保单位的重要参考。同时，也应对本规程的适用性和有效性进行评估。

5.4持续改进

根据检查评估结果、故障分析报告及技术发展情况，定期对本规程、维保计划、作业指导书等进行修订和完善，持续提升设备维护保养管理水平。

六、应急处理

6.1应