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原房东和托管公司合同

原房东与托管公司签订的合同是房屋托管服务的法律基础，其核心在于明确双方在房屋委托管理过程中的权利义务关系。根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，这类合同通常包含标的描述、托管方式、费用结算、权利义务划分、违约责任等关键要素，同时需要针对房屋租赁市场的特殊性设置风险防范条款。以下从合同核心条款、双方权责配置、常见纠纷类型及解决机制四个维度展开分析。

一、合同核心条款的构成与要点

房屋基本信息条款是合同的基础要素，需明确记载房屋坐落位置、产权证号、建筑面积、户型结构等信息。原房东必须保证对房屋拥有合法所有权或使用权，不存在抵押、查封等权利瑕疵。实践中，部分托管公司会要求房东提供产权证明原件进行核验，以避免因权属纠纷导致合同无效。对于房屋现状的描述应具体到装修程度、家具家电清单及使用状态，可通过附件形式详细列明，例如“客厅配备2023年产55寸智能电视一台，卧室衣柜为实木材质，厨房燃气灶已使用2年”等细节，这是后续处理物品损坏纠纷的重要依据。

托管期限与租金条款需平衡双方利益。托管期限通常为2-5年，部分公司会设置“免租期”用于房屋招租和维护，免租期一般为30-45天，具体天数与房屋面积、市场需求相关。租金支付方式分为固定租金和收益分成两种模式：固定租金模式下，托管公司每月按约定金额支付给房东，无论房屋是否空置；收益分成模式则是托管公司将实际收取的租金按约定比例（通常为8:2至7:3）分配给房东，剩余部分作为管理费。2025年新版合同范本中新增了“租金调整机制”，允许双方约定每1-2年根据市场行情调整租金，调整幅度一般不超过±5%。

费用分担条款需明确划分责任边界。基础费用中，物业费、供暖费通常由房东承担，水电费、燃气费则由承租人支付，托管公司负责代收代缴。房屋维修费用的承担需区分自然损耗与人为损坏：自然损耗如墙面轻微泛黄、水管老化等，由房东承担维修费用；人为损坏如家具断裂、电器故障等，则由托管公司向承租人追偿后进行维修。部分合同还会约定“维修基金”条款，由托管公司从租金中预提5%-10%作为应急维修资金，单次维修费用在500元以下的可直接从该基金支出，超过部分需书面通知房东确认。

二、双方权利义务的配置原则

原房东的核心权利包括收益权、监督权和合同解除权。收益权即按时足额获取租金，托管公司逾期支付租金超过15天的，房东有权按日收取逾期金额0.05%的违约金。监督权体现为房东可每季度对房屋进行一次检查，但需提前3天通知托管公司，检查范围限于房屋结构安全和设施完好性，不得干扰承租人正常居住。合同解除权的行使条件需符合法定或约定情形，如托管公司擅自改变房屋用途、将房屋转租给无资质主体等严重违约行为。

原房东的主要义务包括配合义务和瑕疵担保义务。配合义务要求房东在托管期间提供必要协助，如办理房屋租赁备案、提供承租人所需的身份证明复印件等。瑕疵担保义务则是保证房屋符合安全居住标准，对于房屋存在的重大隐患如电路老化、墙体开裂等，需在签约前如实告知，否则托管公司有权要求降低租金或解除合同。若因房屋本身质量问题导致承租人受伤，房东需承担连带赔偿责任。

托管公司的权利集中在经营管理权和费用收取权。在不违反合同约定的前提下，托管公司有权自主决定房屋出租价格、承租人筛选及租赁合同条款，但不得约定明显低于市场行情的租金。费用收取权包括向承租人收取押金（通常为1-2个月租金）和向房东收取管理费，管理费标准一般为租金收入的10%-15%。部分公司还会提供增值服务，如房屋翻新、家具升级等，相关费用由房东承担或从租金中抵扣。

托管公司的义务涵盖租赁管理、维护修缮和风险防控三个方面。租赁管理包括及时招租（空置期超过30天的需向房东书面说明原因）、承租人身份核验（通过公安系统核查无犯罪记录）、租金按时划转等。维护修缮要求托管公司建立房屋巡检制度，每月至少进行一次安全检查，对发现的问题需在24小时内响应，小修3天内完成，大修7天内制定方案。风险防控义务体现在对承租人行为的监管，如发现承租人从事违法活动，需立即终止租赁并报告公安机关，同时向房东承担连带赔偿责任。

三、常见纠纷类型及解决机制

租金支付纠纷占全部托管纠纷的60%以上，主要表现为托管公司以“市场不景气”“承租人拖欠”为由延迟支付租金。根据2025年最新判例，法院在审理此类案件时，会重点审查合同中“租金支付独立性”条款，若合同明确约定“无论房屋是否空置，托管公司均需按时支付租金”，则托管公司不得以任何理由拒付。房东可通过发送律师函催告，催告无果后可直接起诉，申请财产保全冻结托管公司银行账户。

房屋损坏纠纷的处理关键在于责任认定。自然老化与人为损坏的区分可通过专业机构鉴定，例如木地板起翘若因房屋潮湿（自然因素）则由房东负责，若因承租人泡水（人为因素）则由托管公司赔偿。实践中，部分托管公