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万科山景城双合同

万科山景城位于广州市黄埔区科学城板块，由广州万畅房地产有限公司开发，总建筑面积达50万平方米，总户数约4300户，是区域内规模较大的住宅社区。项目依托科学城的产业规划与区位优势，自2016年建成以来，以“地铁沿线+教育配套”为核心卖点吸引购房者，周边广铁一中铁英小学、中学等教育资源，以及有轨电车贤江西站等交通设施，使其成为黄埔区热门楼盘之一。根据近年市场数据，该小区均价约49656元/平方米，二手房成交均价在1.9万-2.1万元/平方米之间，租金水平保持在2500-4600元/月，反映出其在刚需与改善型市场中的双重吸引力。

双合同模式的具体表现

在广州房地产调控政策与市场需求的双重作用下，万科山景城在销售阶段曾采用“双合同”模式。所谓“双合同”，即购房者需同时签订《商品房买卖合同》与《装修合同》，将总房款拆分为“毛坯房款”与“装修款”两部分。其中，毛坯房款通常符合政府备案价要求，而装修款则以“增值服务”名义单独计算，总额可达总房款的30%-40%。以一套总价500万元的房源为例，购房者可能需签订350万元的《商品房买卖合同》与150万元的《装修合同》，前者对应银行按揭贷款，后者则需以现金或分期方式支付，且部分项目允许装修款免息分期2年。

这一模式的核心动因在于规避限价政策。广州作为一线城市，长期对新建商品房实施价格备案制度，开发商通过拆分合同可降低备案价，从而在满足政策要求的同时，实现实际售价的提升。此外，双合同还能帮助开发商快速回笼资金——装修款通常需在签约后1-3年内付清，而传统按揭贷款的回款周期较长。对于购房者而言，表面上“降低首付”的优势（毛坯房首付比例按备案价计算），实则隐藏着更高的资金压力，尤其是装修款无法纳入贷款额度，需一次性或短期内支付大额现金。

法律风险与政策监管

从法律层面看，双合同模式游走于合规与违规的灰色地带。根据《民法典》及《商品房销售管理办法》，合同内容需基于双方真实意思表示，且不得违反强制性规定。然而，双合同中的装修款往往与实际装修成本脱节，部分项目甚至出现“虚高装修价”现象——例如，某户型装修款约定为3000元/平方米，但实际装修标准仅约1500元/平方米，这种“阴阳合同”本质上属于以合法形式掩盖非法目的，可能被认定为无效合同。

广州近年来持续加强对双合同的监管力度。2018年后，政府明确要求开发商“一房一价”备案，禁止拆分合同变相涨价，并通过税务稽查、合同备案审核等手段打击违规行为。2025年最新政策进一步强调，购房合同与补充协议需统一备案，装修标准需明确公示，且装修款不得与房款分离支付。尽管如此，市场仍存在变相操作空间，例如以“智能家居升级包”“车位捆绑销售”等名义延续双合同的实质逻辑。

对购房者的多维度影响

1.资金压力与杠杆风险

双合同显著提高了购房者的首付门槛。以万科山景城一套83平方米的三居室为例，若备案价为3万元/平方米，装修款为1.5万元/平方米，总房款为388.5万元（83×4.5万）。按首套房首付30%计算，毛坯房款249万元（83×3万）需首付74.7万元，加上124.5万元装修款（83×1.5万），实际首付高达200万元，远超常规首付比例。对于刚需家庭而言，这种“首付变全款”的压力可能迫使他们借贷凑款，甚至卷入高利贷，埋下财务风险隐患。

2.权益保障与维权困境

拆分合同导致购房者权益保护出现漏洞。一方面，装修质量纠纷频发。由于装修款与房款分离，开发商常以“装修合同独立于购房合同”为由，推诿房屋质量问题；另一方面，合同条款不对等现象普遍存在。部分《装修合同》中约定“装修延期违约金仅为每日万分之零点五”，而《商品房买卖合同》中逾期交房违约金为每日万分之二，这种差异明显加重了购房者的违约成本。此外，若开发商资金链断裂，装修款可能面临无法追回的风险，而银行按揭仍需继续偿还。

3.市场流通与资产价值波动

双合同对房产的二次交易也产生影响。二手房交易中，前业主的装修款通常不被计入房屋评估价，导致实际成交价与银行评估价存在差距。例如，原购房价中150万元的装修款，在二手房交易时可能仅能按50万元折旧计算，购房者需补足差价，降低了房产的流通性。同时，政策对双合同的打击可能导致部分房源被限制交易，进一步加剧资产贬值风险。

政策演进与市场转型

2025年，广州房地产政策呈现“松绑与规范并行”的特点：限购区域社保要求从1年缩短至6个月，首套房商业贷款首付比例降至15%，但对双合同的监管持续收紧。黄埔区作为人才政策试点区域，对符合条件的购房者提供最高500万元购房补贴，一定程度上缓解了刚需压力。在此背景下，万科山景城的双合同模式已逐步退出新房市场，转而通过“毛坯交付+可选装修包”的合规方式销售，装修标准明确为2000-3000元/平方米，并纳入房款统一备案。

对于存量双合