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住宅消防设施维护与管理手册

前言：守护家园的第一道防线

住宅，是我们休养生息的港湾，其安全与否直接关系到每一位居民的生命财产安全。在众多安全隐患中，火灾无疑是最具毁灭性的威胁之一。而住宅消防设施，正是我们抵御火灾、保障安全的第一道，也是最重要的一道防线。这本手册旨在为住宅物业管理者、业主及相关责任方提供一份实用、严谨的消防设施维护与管理指南，以期共同营造一个安全、和谐的居住环境。忽视消防设施的维护，便是对生命安全的漠视。因此，我们必须以高度的责任感和专业的态度，对待每一项维护与管理工作。

一、责任主体与职责划分

住宅消防设施的有效运作，离不开明确的责任划分和各方的协同配合。

1.物业服务企业/管理单位：作为住宅消防设施维护管理的首要责任主体，应全面负责本物业管理区域内消防设施的日常维护、定期检测、故障排除及档案管理。需制定详细的维护计划，配备专业人员或委托具备资质的消防技术服务机构进行操作，并确保维护资金的落实。

2.业主/住户：作为物业的所有权人或使用人，有义务爱护和正确使用消防设施，不得损坏、挪用、圈占、遮挡或擅自拆除、停用消防设施。发现设施损坏或存在安全隐患时，应立即向物业服务企业或管理单位报告。同时，应积极配合消防设施的维护、检测工作。

3.开发商/建设单位：应确保所交付的住宅项目消防设施符合国家工程建设消防技术标准，并提供完整的消防设施竣工图纸、产品合格证明、使用说明书等技术资料。

二、常见消防设施及其维护要点

住宅建筑中常见的消防设施主要包括火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统（部分住宅）、灭火器、应急照明和疏散指示标志、防火门、消防通道等。

2.1火灾自动报警系统

*系统构成：通常包括火灾探测器（如烟感、温感）、手动火灾报警按钮、火灾报警控制器、消防联动控制器、警报装置等。

*日常检查与维护：

*每日巡查：检查火灾报警控制器的运行状态，指示灯、显示屏是否正常，有无故障报警信息。检查手动报警按钮是否完好，有无破损、遮挡。

*定期检测：每月应对火灾探测器进行一次外观及功能抽查（可采用模拟测试方法，如对烟感探测器吹烟测试）；每半年至一年应由专业人员进行一次全面的系统功能测试，包括报警、联动等功能。

*注意事项：保持探测器清洁，避免灰尘、蛛网覆盖影响灵敏度。严禁随意关闭报警控制器电源。若发生误报，应及时查明原因并处理。

2.2室内消火栓系统

*系统构成：包括消火栓箱、消火栓泵（若有）、消防水池（若有）、水带、水枪、接口等。

*日常检查与维护：

*每周巡查：检查消火栓箱门是否完好，能否正常开启；水带、水枪是否齐全、完好，有无老化、破损；接口是否匹配、无渗漏；消火栓内有无杂物堵塞。检查消防卷盘（若有）是否完好可用。

*定期试水：每季度或每半年应对消火栓进行一次出水测试（选择最不利点消火栓），检查水压是否正常，有无漏水现象。确保消防水泵（若有）能正常启动运行。

*注意事项：严禁在消火栓箱内存放杂物。水带应按正确方式卷放，避免扭曲打折。

2.3自动喷水灭火系统（如有）

*系统构成：包括喷头、报警阀组、水流指示器、管道、末端试水装置、喷淋泵（若有）等。

*日常检查与维护：

*每周巡查：检查喷头有无破损、变形、腐蚀、涂覆、遮挡，溅水盘是否完好。检查管道有无泄漏、锈蚀。检查报警阀组外观及压力表指示是否正常。

*定期检测：每月应对末端试水装置进行放水试验，检查水流指示器、报警阀、压力开关等是否动作正常，信号是否反馈至消防控制室。喷淋泵应定期进行手动和自动启动测试。

*注意事项：严禁随意拆卸、更换喷头。保持喷头周围无遮挡物，确保其洒水范围不受影响。

2.4灭火器

*常见类型：住宅内常用ABC干粉灭火器、二氧化碳灭火器等。

*日常检查与维护：

*每月检查：检查灭火器压力是否在正常范围（通过压力表指示判断）；瓶体有无明显变形、锈蚀、损伤；喷嘴是否通畅，有无堵塞；铅封是否完好；铭牌是否清晰；摆放位置是否明显、易取用，有无被遮挡、挪动。

*定期送检与更换：灭火器应按其说明书要求或根据消防技术标准进行定期检查、维修和充装。达到报废年限的灭火器必须及时更换。

*注意事项：住户应了解灭火器的基本使用方法（提、拔、握、压）。

2.5应急照明和疏散指示标志

*系统构成：包括应急照明灯、疏散指示标志灯（壁挂式、吊装式、地面嵌入式）。

*日常检查与维护：

*每周检查：检查灯具外观是否完好，有无破损、变形。通电检查灯具是否能正常点亮，疏散指示标志的指示方向是否正确、清晰。

*定期测试：每月应进行一次断电测试，检查应急照明灯具的应急启动时间和持续照明时间是否符合要求。

*注意事项：