2025年房地产估价师考试估价理论与方法真题试卷（含答案）.docxVIP

2025年房地产估价师考试估价理论与方法真题试卷（含答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确答案选项字母填写在答题卡相应位置。）

1.根据房地产估价理论，下列不属于房地产特性的是（）。

A.位置固定性

B.可转让性

C.耐久性

D.波动性

2.某房地产在价值时点时的市场价值为1000万元，其投资价值为1200万元。该房地产价值类型属于（）。

A.市场价值

B.设定价值

C.投资价值

D.快速变现价值

3.在房地产价格构成中，开发商为筹集建设资金而支付的资金成本通常体现为（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.销售税费

4.房地产估价中的“合法原则”主要是指（）。

A.必须遵守国家法律法规

B.必须遵守城市总体规划和详细规划

C.必须遵守房地产出让合同约定

D.必须实现房地产的最高最佳使用

5.估价中的“价值时点原则”是指（）。

A.估价的基准日期

B.房地产交易达成的时间

C.房地产物理状况良好的时间

D.房地产所有权转移的时间

6.某估价对象为一栋旧厂房，其重置成本为800万元，成新率为六成。采用成本法评估该厂房的价值时，其评估值最接近于（）万元。

A.480

B.600

C.720

D.800

7.市场法估价中，对可比案例成交价格进行交易日期修正时，若估价时点房地产价格趋于上涨，则可比案例成交价格应（）。

A.向上修正

B.向下修正

C.保持不变

D.视具体情况决定

8.收益法中，用于将未来预期收益折算成现值的利率是（）。

A.安全利率

B.投资回报率

C.折现率

D.资本化率

9.下列关于收益法适用条件的描述，错误的是（）。

A.房地产有稳定、可预测的收益流

B.收益流不易受外部因素影响

C.能够准确估算未来收益和折现率

D.适用于所有类型的房地产估价

10.假设开发法主要适用于评估（）。

A.既有房地产的现有价值

B.已完成开发的土地价值

C.新开发建设项目的价值

D.租赁经营房地产的价值

11.在运用市场法选取可比案例时，对区域因素进行修正的主要目的是（）。

A.使可比案例与估价对象处于同一具体位置

B.消除或减弱可比案例与估价对象在区域条件上的差异

C.补偿可比案例成交价格中的系统性偏差

D.调整可比案例的交易日期影响

12.收益法中，对于收益不稳定的房地产，估算未来收益通常采用（）。

A.平均收益

B.最高收益

C.最可能实现的可预测收益

D.历史平均收益

13.成本法最基本的计算公式是（）。

A.土地价值+开发成本+投资利息+销售税费+开发利润

B.重置成本×成新率

C.未来收益/资本化率

D.可比案例成交价格×各项修正系数之和

14.在房地产估价程序中，对估价对象进行实地查勘的主要目的是（）。

A.核实估价所需资料的真实性

B.观察估价对象的物理状况和区位条件

C.与委托人沟通确认估价需求

D.调查周边房地产市场行情

15.下列不属于房地产个别因素的是（）。

A.土地位置

B.宗地形状

C.宏观经济政策

D.建筑物朝向

16.估价报告应全面、客观地反映估价结果，体现了房地产估价的（）原则。

A.合法原则

B.独立、客观、公正原则

C.价值时点原则

D.最高最佳使用原则

17.运用市场法估价时，若可比案例的交易类型为出售，而估价对象拟租赁，则需要对可比案例价格进行（）修正。

A.交易日期修正

B.交易性质修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

18.折现率通常由（）构成。

A.安全利率和风险调整值

B.管理费用和销售费用

C.开发成本和投资利息

D.土地成本和建筑成本

19.估价师在估价报告中披露与估价对象相关的利益关系，是为了（）。