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万科房地产成本管理制度

第一章总则

第一条目的与依据

为规范公司房地产项目开发全过程的成本管理行为，提高成本控制水平和项目投资效益，确保公司战略目标的实现，依据国家相关法律法规、行业规范及公司内部管理要求，特制定本制度。本制度旨在通过建立科学、系统、高效的成本管理体系，实现对项目成本的全过程、动态化、精细化管控。

第二条适用范围

本制度适用于公司所有房地产开发项目的成本管理活动，包括但不限于项目前期研究、规划设计、招投标采购、工程施工、竣工结算及后评估等各个阶段。公司各相关部门、各项目公司及所有参与项目开发建设的合作单位，均须遵守本制度的规定。

第三条基本原则

1.目标引领原则：以项目整体经营目标为导向，设定明确、合理的成本控制目标，并将其分解落实到各阶段、各环节。

2.全过程控制原则：成本管理应贯穿于项目开发的整个生命周期，从源头抓起，强化事前策划、事中控制和事后评估。

3.责权利相结合原则：明确各部门、各岗位在成本管理中的职责、权限和相应的考核机制，确保责任到人、奖惩分明。

4.动态管理原则：建立健全动态成本监控机制，及时跟踪、分析成本变动情况，采取有效措施控制偏差。

5.价值工程原则：在保证项目功能和质量的前提下，通过优化设计、改进工艺、科学采购等方式，实现成本与价值的最优配比。

6.合规性原则：成本管理活动必须遵守国家法律法规及公司内部规章制度，确保成本支出的合法性、合规性。

第二章组织架构与职责

第四条成本管理组织体系

公司建立由总经理领导，总经济师（或分管成本副总经理）统筹，成本管理部门具体负责，各相关业务部门协同配合的成本管理组织体系。

第五条成本管理部门职责

成本管理部门是公司成本管理的专职机构，主要职责包括：

1.组织制定和修订公司成本管理制度、流程、标准及工具模板。

2.负责项目目标成本的审核与下达，指导项目公司进行成本策划。

3.监督、检查各项目成本计划的执行情况，进行动态成本跟踪与预警。

4.负责公司层面工程招投标与采购的成本控制管理，审核重大经济合同。

5.组织或参与项目前期论证、规划设计优化、重大设计变更的经济性评审。

6.负责项目竣工结算的审核与管理，组织成本后评估工作。

7.收集、整理、分析成本信息，建立成本数据库，为公司决策提供支持。

8.对各项目公司及相关部门的成本管理工作进行业务指导和培训。

第六条其他相关部门职责

1.投资发展部：负责项目拿地阶段的土地成本测算与初步经济效益分析，提供准确的土地成本信息。

2.设计管理部/研发部：在项目策划及设计阶段，负责方案优化、限额设计的推行，从源头上控制成本；负责设计变更的管理，评估设计变更对成本的影响。

3.工程管理部：负责施工现场的成本签证管理，严格控制工程变更洽商；优化施工组织方案，减少不必要的浪费；负责工程进度与质量的管理，间接保障成本控制目标的实现。

4.采购部（如独立设置）：负责物资设备采购的市场调研、供应商管理及采购成本控制，确保采购质优价廉。

5.营销策划部：负责营销费用的预算编制与控制；提供准确的市场定位信息，避免因定位偏差导致的成本浪费。

6.财务部：负责项目开发成本的核算与账务处理；根据成本计划合理安排资金；参与项目成本分析与考核。

7.项目公司：作为项目成本管理的执行主体，负责本项目目标成本的细化、分解与落实；负责项目动态成本的日常监控与上报；具体组织项目的招投标、合同管理、现场签证、竣工结算等工作；配合公司成本管理部门的检查与评估。

第三章成本管理流程

第七条前期成本策划与目标成本管理

1.项目策划阶段：投资发展部、设计管理部、成本管理部等相关部门协同，结合市场调研、产品定位，进行初步成本估算，作为项目投资决策的重要依据。

2.目标成本编制：项目拿地后，由项目公司牵头，在公司成本管理部门指导下，依据可行性研究报告、规划设计方案及相关成本标准，编制详细的目标成本。目标成本应分解到各成本核算对象及各责任部门。

3.目标成本审批与下达：目标成本编制完成后，经项目公司审核，报公司成本管理部门复核，按审批权限逐级上报审批。审批通过后的目标成本作为项目成本控制的基准。

第八条设计阶段成本控制

1.限额设计：设计任务书应明确包含各专业的限额设计指标，设计管理部应将目标成本分解到各设计阶段和各专业。

2.方案优化与比选：对多个设计方案进行技术经济比较，选择性价比最优的方案。成本管理部门应参与重要方案的经济性评审。

3.施工图设计审查：重点审查施工图设计是否符合限额设计要求，结构选型、材料选用是否经济合理，避免不必要的功能和成本冗余。

4.设计变更管理：建立严格的设计变更审批流程。任何设计变更均需评估其对成本、