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房屋代销合同

房屋代销合同作为委托合同的一种特殊形式，是指房屋所有权人（委托人）将房屋销售事务委托给专业销售机构或个人（受托人）处理，受托人以委托人名义或自己名义开展销售活动并收取相应报酬的法律文件。根据《民法典》相关规定，此类合同的有效性需满足行为人具备相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定等要件。在司法实践中，上海市第二中级人民法院审理的隼能有限公司诉联成亚洲有限公司房屋代销合同纠纷案具有典型参考价值，该案明确了代销关系中委托人与受托人权利义务的划分原则，为类似纠纷的解决提供了重要借鉴。

合同当事人基本信息

合同当事人基本信息是确立权利义务主体的基础，需包含委托方（甲方）与受托方（乙方）的完整身份资料。甲方作为房屋所有权人，应明确填写自然人姓名及身份证号，或法人/其他组织的全称、统一社会信用代码、法定代表人姓名等信息，并附详细注册地址及实际经营地址。乙方作为代销服务提供方，若为企业需注明房地产经纪机构备案编号，个人则需提供房地产经纪人资格证书编号，同时列明联系人及有效联系方式。双方信息需确保与身份证明文件一致，若涉及授权委托代理，应附加授权委托书及代理人身份信息，避免因主体资格瑕疵导致合同效力争议。

合同标的及代销范围

合同标的条款需精准描述代销房屋的核心信息，包括坐落位置、建筑面积（分别注明套内面积与公摊面积）、房屋用途（住宅、商业、办公等）、权属状况（产权证号、土地使用权类型及剩余年限）等。对于存在共有权人或抵押、租赁等权利负担的房屋，应明确披露相关情况及处置方式，例如“该房屋存在银行抵押，甲方承诺于过户前30日内结清贷款并办理解押手续”。代销范围通常包括市场推广、客户寻访、交易谈判、合同签署、过户协助等全流程服务，或限定特定服务阶段，如仅负责前期营销策划。价格条款需约定基准售价、浮动范围及价格调整机制，例如“乙方可根据市场行情在基准价±5%范围内自主定价，超出范围需书面征得甲方同意”，同时明确价款构成是否包含装修、家具家电等附属设施。

代销费用及结算方式

代销费用体系包含基础服务费与业绩提成两部分，基础服务费通常按房屋售价的0.5%-1%计算，用于覆盖营销物料制作、广告投放等固定成本；业绩提成则采用阶梯式计算，例如“销售价低于基准价按1.5%计提，超出基准价部分按3%额外提成”。费用支付方式可选择分期支付，如合同签订后支付30%启动资金，销售完成后支付剩余70%，或采用“基础服务费+成交佣金”的组合模式。结算周期应明确为“按月结算”或“按套结算”，并约定具体时限，如“每套房屋成交后5个工作日内完成佣金结算”。对于代销期限内未达成销售目标的情况，可设置费用减免条款，例如“3个月内销售率未达50%，基础服务费下调20%”。

佣金支付及分配

佣金计算需区分独家代销与非独家代销两种情形，独家代销通常约定更高提成比例（2%-3%），并设置最低保障条款，如“无论是否成交，甲方需支付乙方保底佣金5万元”；非独家代销则按实际成交金额的1%-2%计算，不设保底。支付节点可与交易进程挂钩，例如“购房定金到账后支付佣金的20%，首付款支付后支付50%，尾款结清后支付剩余30%”，并明确收款账户信息。涉及第三方合作的佣金分配，如联合中介机构销售，应约定分配比例及结算方式，避免后续纠纷。对于客户违约导致交易终止的情况，需约定已发生费用的承担方式，例如“因买方原因解除合同，已收定金的50%作为乙方劳务补偿”。

履约保证机制

履约保证金是常见的担保方式，乙方通常需向甲方缴纳房屋售价1%-3%的保证金，用于担保勤勉履行代销义务，例如“乙方未按约定开展营销活动，甲方有权扣除保证金的20%作为违约金”。保证金退还条件一般为“代销期限届满或合同解除后30日内，无未结清费用及违约情形的全额退还”。甲方的履约保证主要体现在权属无瑕疵承诺，需约定“若因房屋产权问题导致交易失败，甲方双倍返还乙方已投入的营销费用”。对于大型代销项目，可引入第三方担保机构或银行保函，增强履约保障力度。

合同履行及违约责任

双方义务需逐项列明：甲方应提供真实的房屋资料、配合现场看房、及时签署相关文件；乙方需制定营销方案并经甲方确认、每月提交销售报告、对客户信息真实性进行核验等。违约责任条款应具体明确，例如“甲方逾期提供房屋权属证明，每逾期一日按已付服务费的0.05%支付违约金”；“乙方虚假宣传导致甲方损失的，按实际损失金额的1.5倍赔偿”。合同解除条件包括根本违约、不可抗力、情势变更等情形，例如“乙方连续2个月未实现销售，甲方有权单方解除合同并没收保证金”。解除后的善后处理需约定客户资源归属、已发生费用结算等事项。

争议解决方式

争议解决条款应明确约定协商、调解、仲裁或诉讼的递进式解决路径。选择仲裁需注明仲裁委员会全称及仲裁规则，例如“提交上海国际经济贸易仲