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房地产估价师技能试题及答案

一、单项选择题（每题1分，共20分）

1.房地产估价的基本原则不包括（）

A.合法原则

B.替代原则

C.收益最大化原则

D.最高最佳利用原则

答案：C

2.市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（）

A.1-2个

B.2-3个

C.3-5个

D.5个以上

答案：C

3.成本法评估房地产价值时，不包括以下哪项成本（）

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.利润

答案：D（利润不属于成本，成本法中成本包含土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等）

4.收益法评估房地产价值时，对净收益的求取不涉及以下哪项（）

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.运营费用

D.折旧

答案：D

5.房地产的实物不包括（）

A.土地形状

B.建筑物外观

C.房地产权益

D.设施设备

答案：C

6.以下哪种情况不适合用市场比较法评估（）

A.交易活跃的普通住宅

B.特殊用途房地产

C.写字楼

D.商铺

答案：B

7.房地产估价报告有效期一般为（）

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

答案：B

8.运用成本法评估新建房地产价值时，开发利润的计算基数通常为（）

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

D.土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费

答案：A

9.房地产的区位不包括（）

A.位置

B.交通条件

C.周边配套设施

D.建筑物结构

答案：D

10.收益法中，资本化率的确定方法不包括（）

A.市场提取法

B.累加法

C.投资收益率排序插入法

D.成本加成法

答案：D

11.市场比较法中，对可比实例成交价格进行交易情况修正时，不考虑以下哪种因素（）

A.交易双方的动机

B.交易时间

C.交易方式

D.特殊关系

答案：B（交易时间是进行交易日期修正考虑的因素）

12.成本法中，建筑物折旧的计算方法不包括（）

A.年限法

B.市场提取法

C.分解法

D.成新折扣法

答案：B

13.房地产估价中，对土地使用权年限的修正属于（）

A.交易情况修正

B.交易日期修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

答案：D

14.收益法评估中，预测未来收益时，一般采用（）

A.过去数据简单平均

B.未来数据主观估计

C.历史数据加权平均

D.市场调研数据

答案：C

15.房地产估价师职业道德规范不包括（）

A.诚实正直

B.保守秘密

C.公平竞争

D.追求利润最大化

答案：D（应强调职业道德，而非单纯追求利润最大化）

16.市场比较法中，可比实例与估价对象房地产应在（）方面具有可比性。

A.用途、规模、档次等

B.建筑年代

C.装修风格

D.产权性质

答案：A

17.成本法评估旧房地产价值时，需要考虑建筑物的（）

A.原始价值

B.账面价值

C.重置成本

D.残余价值

答案：C

18.收益法中，净收益为（）

A.潜在毛收入-运营费用

B.有效毛收入-运营费用

C.潜在毛收入-折旧

D.有效毛收入-折旧

答案：B

19.房地产估价中，对房地产市场状况进行分析时，不包括（）

A.市场供需状况

B.市场价格走势

C.市场竞争状况

D.房地产企业财务状况

答案：D

20.市场比较法中，交易日期修正系数一般根据（）来确定。

A.可比实例成交价格与估价时点价格差异

B.市场供需变化

C.房地产价格指数

D.交易双方协商

答案：C

二、多项选择题（每题2分，共20分）

1.房地产估价的基本方法有（）

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

答案：ABC

2.市场比较法选取可比实例时，应满足的条件有（）

A.与估价对象房地产类似

B.交易类型与估价目的吻合

C.成交日期与估价时点接近

D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格

答案：ABCD

3.成本法评估房地产价值时，开发成本包括（）

A.勘察设计和前期工程费

B.建筑安装工程费

C.基础设施建设费

D.公共配套设施建设费

答案：ABCD

4.收益法评估房地产价值时，影响净收益的因素有（）

A.潜在毛收入

B.空置和收租损失

C.运营费用

D.资本化率

答案：ABC

5.房地产的特性包括（）

A.不可移动性

B.独一无二性

C.寿命长久性

D.价值量