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房地产估价师考试大谜题及答案

1.房地产估价的基本原则不包括（）

A.合法原则

B.替代原则

C.收益最大化原则

D.最高最佳利用原则

答案：C

2.市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（）

A.1-2个

B.2-3个

C.3-5个

D.5-10个

答案：C

3.收益法中，净收益是指（）

A.潜在毛收入减去运营费用

B.有效毛收入减去运营费用

C.潜在毛收入减去空置等造成的收入损失

D.有效毛收入减去空置等造成的收入损失再减去运营费用

答案：D

4.成本法中，房地产价格构成不包括（）

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.投资利润

答案：D（投资利润是单独计算的，不属于价格构成部分）

5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值一般采用（）求取。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

答案：A

6.房地产估价报告有效期一般为（）

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

答案：B

7.以下哪种情况不属于房地产估价的特定目的（）

A.房地产转让

B.房地产抵押

C.房地产租赁

D.房地产正常交易

答案：D

8.建筑物的经济寿命是指（）

A.从建筑物竣工之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间

B.从建筑物开工之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间

C.从建筑物使用之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间

D.从建筑物建成之日起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间

答案：A

9.房地产估价师注册有效期为（）

A.一年

B.三年

C.五年

D.长期有效

答案：B

10.市场比较法中，建立价格可比基础不包括（）

A.统一付款方式

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一房地产用途

答案：D（统一房地产用途是选取可比实例时的要求，不属于建立价格可比基础内容）

11.收益法中，资本化率的确定方法不包括（）

A.市场提取法

B.累加法

C.投资收益率排序插入法

D.成本加成法

答案：D

12.成本法中，重置成本是指（）

A.现在重新购置相同或类似房地产所需的价格

B.过去重新购置相同或类似房地产所需的价格

C.现在重新开发建设相同或类似房地产所需的价格

D.过去重新开发建设相同或类似房地产所需的价格

答案：C

13.假设开发法中，后续开发经营期不包括（）

A.前期

B.建设期

C.销售期

D.运营期

答案：D（运营期是运营阶段，不属于后续开发经营期）

14.房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为（）学时。

A.30

B.60

C.90

D.120

答案：B

15.市场比较法中，选取可比实例时，应使可比实例的成交日期与估价时点接近，这里的接近是指（）

A.同一日期

B.尽量在估价时点的前后1年以内

C.尽量在估价时点的前后2年以内

D.尽量在估价时点的前后3年以内

答案：D

16.收益法中，运营费用率是指（）

A.运营费用与潜在毛收入的比率

B.运营费用与有效毛收入的比率

C.运营费用与房地产价值的比率

D.运营费用与开发成本的比率

答案：B

17.成本法中，建筑物折旧的方法不包括（）

A.年限法

B.市场提取法

C.分解法

D.直线法

答案：B（市场提取法用于收益法中确定资本化率）

18.房地产估价的程序不包括（）

A.受理估价委托

B.拟定估价作业方案

C.进行实地查勘

D.编制估价报告并收取费用

答案：D（收取费用不属于估价程序）

19.市场比较法中，交易情况修正的方法不包括（）

A.总价修正

B.单价修正

C.金额修正

D.百分比修正

答案：C

20.收益法中，净收益每年不变且收益年限为有限年的公式为（）

A.\(V=A/Y\times[1-1/(1+Y)^n]\)

B.\(V=A/Y\)

C.\(V=A/(Y-g)\times[1-(1+g)/(1+Y)^n]\)

D.\(V=A\times(P/A,Y,n)\)

答案：A

1.房地产估价的方法有（）

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

答案：ABCD

2.市场比较法中，选取可比实例应符合的要求有（）

A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

C.可比实例的成交日期应与估价时点接近

D.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格

答案：ABCD

3.收益法适用的