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2025年建筑工程-其他-房地产估价师历年参考题典型考点含答案解析

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、在房地产估价中，下列哪种方法最适用于有稳定收益的商业用房评估？

A．成本法；B．市场比较法；C．收益法；D．假设开发法

【参考答案】C

【解析】收益法适用于具有持续收益能力的房地产，如商铺、写字楼等。其核心是将未来预期收益折现为现值，反映资产的收益能力。商业用房通常通过出租获取稳定现金流，因此收益法最为科学合理。其他方法中，成本法适用于无交易、无收益的特殊房产，市场比较法依赖可比交易案例，假设开发法适用于待开发土地，均不如收益法贴合商业房产特性。

2、下列哪项不属于房地产估价的基本原则？

A．合法原则；B．最高最佳使用原则；C．快速变现原则；D．替代原则

【参考答案】C

【解析】房地产估价的六大基本原则包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则和谨慎原则。快速变现原则属于资产处置中的特殊考虑，常见于司法拍卖或抵押处置，不属于估价基本方法的通用原则。该原则强调短期变现能力，往往压低价格，与市场价值评估目标不符。

3、某宗土地使用权剩余年限为35年，若还原利率为7%，则其年期修正系数为？

A．0.90；B．0.92；C．0.94；D．0.96

【参考答案】C

【解析】年期修正系数=［1-1/(1+r)^n］/［1-1/(1+r)^∞］=1-1/(1+7%)^35≈1-1/10.676≈0.94。该系数用于将无限年期地价修正为有限年期地价，是收益法中的关键参数。当土地使用权年限接近法定最高年限时，修正系数趋近于1。

4、在市场比较法中，若可比实例成交价格为10000元/㎡，交易情况修正系数为1.02，市场状况调整系数为1.05，则修正后价格为？

A．10710元/㎡；B．10700元/㎡；C．10610元/㎡；D．10510元/㎡

【参考答案】A

【解析】修正后价格=10000×1.02×1.05=10710元/㎡。市场比较法的修正顺序为：交易情况→市场状况→区位状况→实物状况→权益状况。本题仅涉及前两项调整，计算时应连乘各系数，体现价格影响的叠加效应。

5、下列哪项属于房地产估价中的“实物状况”因素？

A．土地使用权年限；B．房屋朝向；C．所在城市规划；D．抵押权设立情况

【参考答案】B

【解析】实物状况指房地产自身的物理特征，如建筑结构、朝向、楼层、装修、设备等。A和D属于权益状况，C属于区位状况。房屋朝向影响采光通风，直接关系居住舒适度和市场价格，是实物状况的重要内容。

6、假设开发法适用于评估下列哪种类型的房地产？

A．已建成住宅；B．老旧办公楼；C．待开发土地；D．出租型商场

【参考答案】C

【解析】假设开发法适用于具有开发潜力的土地或在建工程，通过预测开发完成后的价值，扣除开发成本、税费、利润等，倒推评估对象现值。待开发土地是其典型适用对象。已建成且运营的房地产更适合收益法或市场法评估。

7、某房地产估价时点为2025年3月1日，则估价结果反映的是该房产在何时的价值？

A．2025年第一季度；B．2025年3月1日；C．2025年3月；D．估价报告出具日

【参考答案】B

【解析】估价时点原则规定，房地产价值是特定时点的价值，即使估价过程跨越多日，最终价值仍锁定在设定的时点。本题估价时点明确为2025年3月1日，因此评估结果反映该日的市场状况，具有唯一性和确定性。

8、下列哪项不属于收益性房地产的净收益计算项目？

A．租金收入；B．押金利息收入；C．房屋折旧费用；D．物业管理费收入

【参考答案】C

【解析】净收益=有效毛收入－运营费用。租金、押金利息、物业费收入属于收入项；运营费用包括维修费、管理费、税费等，但不包括折旧。折旧是会计概念，非实际现金支出，不应在收益法中扣除，否则会造成重复扣减。

9、某住宅小区周边新建地铁站，导致房价上涨，这体现了房地产的哪项特性？

A．不可移动性；B．用途多样性；C．相互影响性；D．保值增值性

【参考答案】C

【解析】相互影响性指房地产价值受周边环境、设施变化的影响。地铁建设改善交通，提升区位价值，带动房价上涨。不可移动性强调位置固定，用途多样性指可变更用途，保值增值性强调长期价值增长，本题更体现外部影响导致的价值变动。

10、成本法评估中，下列哪项属于“重建成本”？

A．按原设计图纸建造相同建筑的成本；B．建造具有同等功能现代建筑的成本；C．建筑历史造价调整后成本；D．二手建筑材料回收价值

【参考答案】B

【解析】重建成本指采用当前材料、标准和技术，建造功能相同的全新建筑所需成本，强调“现代等效”。A为重置成本的误解，实际中“重建”已趋向于现代标准；C为历史成本调整，非现行成本；D为残值，不属于建造成本。

11、在运用收益法评估酒店类房地产时