前期物业管理专项方案专业版.docVIP

第一章物业管理处机制架构

物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施方法

（一）物业管理服务定位

和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华和山水居住文化融为一体中等品位商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将根据标准，对小区实施以住宅小区为主，合适配合对商铺物业管理服务开展工作。

（二）物业管理服务目标

1.管理处严格实施物业管理条例要求，根据前期物业管理服务协议约定及物业管理服务质量承诺，开展物业管理服务工作。

2.和广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造友好、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨居住环境。

3.努力争取做到小区实现专业化经营和服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。

4.最终达成物业管理企业和小区业主完美合作目标。共同创建和盛嘉园物业管理品牌形象，争取两年内达成文明小区标准，创新密市优异物业管理小区称号。

（三）管理模式和实施方法

1．管理模式

我物业企业将奉行“以业主为中心，以职员为根本”管理理念，把为业主（住户）服务作为工作“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”工作作风引入到物业管理服务中去。经过制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充足发挥全体职员主动性，实施直线式管理，本着“精干高效”标准，合理设置机构和进行人员定编，在确保服务质量前提下，降低成本，减轻业主负担。根据现代化物业管理方法，实施规模化、科学化、规范化、专业化管理，创建独具长岛特色服务管理模式，努力争取成为行业佼佼者。

2．实施方法

（1）在努力经过规模化管理做好物业管理服务同时，把个性化服务，人性化管理作为企业关键工作目标，以“公平”标准为指针，依法管理，以情服务，以“业主需要就是我们追求”为服务理念，真正发挥“管家”作用。

（2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实施专业化管理，参考质量管理体系，推行全方面质量管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化道路。

（3）检验各模块专业化管理效果采取绩效考评措施，选择关键工作过程质量标准作为绩效考评依据，每个月评选一次，达成提升各模块服务质量目标。

二、“和盛嘉园”小区一期管理处人员配置

人员配置计划、岗位职责及素质要求

部门

职务

人数

学历职称

岗位职责

素质要求

主任

主任

1

大专以上文化，持有全国物业管理企业经理上岗证

负责物业管理处全方面管理工作

熟练掌握和业务相关政策、法规、制度，含有丰富物业管理经验，有较强组织协调管理、处理问题和语言、文字表示能力。

保安队

保安队长

1

高中以上文化，持有专业培训上岗证

负责护卫部全方面管理工作

含有从事小区护卫管理工作经验，责任心强，综合素质好。

综合部

管

理

员

3

中专以上文化，持有管理员上岗证

负责小区内物业管理，计算收费，协调、检验业主投诉处理。

含有一定文化、公关素质，有一定协调能力，熟悉物业，懂电脑操作。

保安队

保安

员

12

初中以上文化，退伍军人或经过专业培训、有上岗证

实施各岗位职责，确保小区良好工作、生活环境。

责任心强，政治素质好，有专业知识和护卫管理工作经验，有一定独立处理突发事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之间，女1.55～1.6米之间。

工程

维修部

维

修

员

3

经过专业培训、有特殊工种上岗证

负责小区房屋、水电、机电等设备设施养护和管理。

含有水电岗位技术技能，经验丰富，维修抢修能力强，能吃苦耐劳。

绿化

洁卫部

绿

化

员

2

技工以上文化、园林专业

负责小区全部公共绿化地及植物养护和管理。

园艺专业或有多年实际操作经验，熟悉绿化养护、管理和种植，能吃苦耐劳。

保

洁

员

4

经过专业培训

负责小区各项保洁、清洁工作。

熟悉日常和特殊清洁保洁工作，责任心强，能吃苦耐劳。

三、管理处组织机构、运作机制及管理制度

㈠管理处组织机构

为愈加好开展“和盛嘉园”小区物业管理服务工作，提升和盛嘉园小区服务质量和服务效率，依据小区业务需要，管理处拟设置综合部、工程维修部、保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，采取简单直线式组织结构，多种职务按垂直系统直线排列，以下图所表示。

1．这么管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联络简捷，符合量化管理要求。

2．和盛嘉园管理处作为物业管理下属机构，财务上实施成本独立核实。

公司

管理

管理处主任

综合部保安队

综合部

保安队

工程维修部

绿洁部

洁卫员绿化员维修员门卫岗巡查岗队长管理员

洁卫员

绿化员

维修员

门卫岗

巡查岗

队

长

管理员

㈡运作机制

管理处于内部管