房地产成本法估价实例分析.pptx

6．7?成本法总结和运用举例

成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产(即现房)，其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等；建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、实际观察法、成新折扣法等。

???[例5-8]?某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

???[解]?该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价格测算如下：

???土地现值＝620X1000＝620000(元)

???建筑物现值＝l200X2000X80％＝1920000(元)

???估价对象的现时总价＝620000+1920000＝2540000(元)

???估价对象的现时单价＝2540000÷2000＝1270(元／㎡);[例5-9]?估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积2500m2，总建筑面积8500mz；土地权利性质为出让土地使用权；?建筑物建成于1984年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。估价要求：需要评估该专用仓库2004年7月30日的价值。估价过程：???

(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，也无直接、稳定的经济收益，故拟选用成本法进行估价。

(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

?旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构件价格-建筑物的折旧

(3)求取土地的重新取得价格或重新开发成本。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，政府尚未确定公布基准地价，故拟通过如下两个途径求取该土地的重新取得价格或重新开发成本：①采用市场法，利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格来求取；②采用成本法，具体是利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取。

1)采用市场法求取土地价格。调查选取了A，B，C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：;可比实例A：土地面积2300㎡；成交日期2003年5月；成交价格605元／㎡。???修正与调整计算：

?实例土地???交易情况???交易日期???土地状况

?成交价格????修??正???调???整???调???整

?605×100/100×107/100×100/95＝681．4(元／㎡)

可比实例B：土地面积3000㎡；成交日期2003年12月；成交价格710元／㎡。修正与调整计算：

实例土地?交易情况???交易日期???土地状况

成交价格?修???正???调???整???调???整

710×100/100×103/100×100/106=689．9(元／㎡)

可比实例C：土地面积2500㎡,成交日期2004年5月；成交价格633元／㎡。修正与调整计算：

???实例土地???交易情况???交易日期???土地状况

成交价格???修???正???调???整???调???整

???633×100/95×101/100×100/99＝679．8(元／㎡)

故：??

估价对象土地的单价＝（681．4+689．9+679．8）／3＝684元／㎡、;???2)利用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取土地价格。在估价时点(2004年7月30日)征用郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合150元／㎡；向政府交付土地使用权出让金等费用30元／㎡；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资(含开发土地的费用、税金和利润)110元。以上合计为290元／㎡，可视为城市边缘熟地的价格。

??该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进