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房地产估价师考试模拟试题及答案

一、单项选择题（每题1分，共20分）

1.房地产估价的基本原则是（）

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.以上都是

答案：D

2.市场比较法中，选取可比实例时，要求可比实例与估价对象的（）

A.区位相近

B.用途相同

C.权利性质相同

D.以上都对

答案：D

3.收益法中，净收益是指（）

A.潜在毛收入扣除运营费用

B.有效毛收入扣除运营费用

C.潜在毛收入扣除空置和收租损失

D.有效毛收入扣除空置和收租损失及运营费用

答案：D

4.成本法中，房地产价格构成不包括（）

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.投资利息

答案：D（解析：成本法中房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，这里D选项投资利息包含在价格构成中，题目问不包括的，所以选D表述有误，应选无正确选项，若按正确内容，应选开发利润不包括在此处表述中，但原题目选项有误）

5.房地产估价程序的第一个步骤是（）

A.受理估价委托

B.确定估价基本事项

C.编制估价作业方案

D.收集估价所需资料

答案：B

6.以下哪种房地产难以采用市场比较法估价（）

A.普通商品住宅

B.标准厂房

C.学校

D.写字楼

答案：C

7.运用收益法评估房地产价值时，报酬率的确定方法不包括（）

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.成本法

答案：D

8.建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从（）来看。

A.建筑物竣工之日起

B.建筑物竣工验收合格之日起

C.建筑物使用之日起

D.建筑物开始产生收益之日起

答案：D

9.房地产估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号

C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期

D.估价师声明（包括注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性的承诺和保证）、估价的假设和限制条件（包括对估价假设条件合理性的说明、对估价报告使用限制条件的说明）

答案：A

10.房地产估价师注册有效期为（）年。

A.1

B.2

C.3

D.4

答案：C

11.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。土地取得成本为1500万元，建设成本为3000万元，管理费用为150万元，销售费用为300万元，投资利息为250万元，销售税费为300万元，开发利润为500万元。则该宗房地产的单价为（）元/平方米。

A.3250

B.3500

C.3650

D.None

答案：++1500000+3000000+2500000+3000000+5000000）÷2000=3250（元/平方米），答案：A

12.市场比较法中，可比实例的成交价格经过（）等处理后可作为可比价格。

A.交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整

B.交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整

C.交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整

D.交易情况修正、市场状况调整、实物状况调整

答案：A

13.收益法中，确定报酬率的方法主要有（）

A.累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法

B.累加法、成本法、市场提取法

C.累加法、收益乘数法、市场提取法

D.累加法、投资报酬率排序插入法、收益乘数法

答案：A

14.房地产估价师在估价中应遵循的职业道德准则不包括（）

A.独立、客观、公正

B.诚实正直、勤勉尽责

C.保守秘密、妥善保管估价资料

D.可以适当迎合委托人的高估或低估要求

答案：D

15.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用为2万元，预计此后每年有效毛收入和运营费用的变动率分别为5%和3%，该房地产的报酬率为8%，则该房地产的价值为（）万元。

A.100

B.125

C.150

D.175

答案：（10-2）÷（8%-5%+3%）=100（万元），答案：A

16.成本法中，重置成本是指（）

A.重新建造全新状况的估价对象的必要支出及应得利润

B.重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润

C.重新建造与估价对象具有同等效用的全新状况的房地产的必要支出及应得利润

D.重新开发与估价对象