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初步购房合同

一、合同主体与房屋基本信息

初步购房合同首先需要明确交易双方的身份信息，包括卖方（甲方）和买方（乙方）的姓名、身份证号、联系电话及通讯地址。对于已婚人士，需注明配偶信息并附上夫妻双方签字，确保房屋产权的完整性。房屋基本信息部分需详细描述标的物状况，包括具体地址、产权证书编号、建筑面积（以不动产权证书为准）、设计用途（如住宅、商业）、房屋结构（框架、砖混等）及土地使用年限。例如，某合同中明确标注“土地使用年限自2025年1月1日起至2095年12月31日止”，同时需注明房屋是否存在抵押、按揭等权利限制，卖方需书面说明并自行解决相关问题。

二、交易价格与支付方式

房屋总价款应以人民币大写及小写双轨制表述，例如“人民币壹佰贰拾万元整（￥1,200,000.00）”。支付方式需分阶段明确约定：定金通常为总房款的5%-20%，于合同签订当日支付，定金可抵作首期房款；首期付款一般不低于30%，需在房屋交付前15日内支付；余款可约定在过户完成后3日内结清，或通过银行按揭方式支付。某合同范本中特别约定：“乙方于2025年10月15日前支付首期款人民币叁拾陆万元，余款捌拾肆万元由乙方通过银行贷款支付，甲方应配合提供贷款所需材料”。此外，需注明收款账户信息，包括户名、开户行及账号，避免资金交付产生纠纷。

三、房屋交付与验收标准

交付时间应精确至年月日，交付条件包括房屋已取得竣工验收备案证明、水电气暖等配套设施具备使用条件、室内清洁无杂物。卖方需结清交付前的物业费、水电费、燃气费等，并向买方移交房屋钥匙、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及相关设施设备（如空调、热水器）的保修卡。验收环节需约定具体流程：买方应在收到交付通知后3日内对房屋进行查验，如发现墙面渗漏、地面空鼓等质量问题，有权要求卖方在15日内修复并重新验收。某合同中明确“逾期交付超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应退还已付款项并按总房款的10%支付违约金”。

四、产权过户与税费承担

过户时间约定为“甲方应于乙方支付首期款后45日内配合办理不动产权转移登记手续”，卖方需提供身份证、户口本、婚姻证明、房产证等全套材料。税费承担遵循“法定原则”：契税由买方承担（首套房90平米以下1%，90-144平米1.5%），增值税及附加（房屋持有不满2年且非唯一住房）由卖方承担，个人所得税按差额20%或全额1%缴纳，印花税双方各承担0.05%。某合同特别约定：“因政策调整导致税费标准变化的，新增部分由买卖双方平均分担”。若因卖方原因导致无法按期过户，每逾期一日需按已付房款的0.05%支付违约金，逾期超过60日买方有权解除合同。

五、违约责任条款

（一）卖方违约情形

逾期交房：每逾期一日按总房款的0.03%支付违约金，逾期30日以上买方有权解除合同并索赔总房款20%的违约金；

产权瑕疵：如房屋存在查封、抵押未告知等情况，卖方需双倍返还定金并赔偿房屋增值损失；

拒绝过户：需退还已付款项并按日计算已付款的0.05%作为违约金，同时赔偿买方装修费用及搬家损失。

（二）买方违约情形

逾期付款：首期款逾期支付的，每逾期一日按应付款的0.03%支付违约金；

单方解约：已支付的定金不予退还，若已办理网签备案，买方需承担撤销备案的相关费用；

拒绝收房：无正当理由拒收房屋的，视为已交付，买方需自约定交付日起支付物业费。

六、特别约定条款

针对2025年房地产市场新情况，合同可增加补充条款：

限购政策调整：如因乙方社保缴纳年限不足导致无法过户，双方应在30日内协商解除合同，甲方无息退还已付款项；

房屋增值补偿：若因甲方原因导致合同解除，需按解除时房屋评估价与原购价的差额赔偿增值部分，例如“房屋评估价为140万元，甲方需赔偿乙方20万元增值损失”；

租赁关系处理：如房屋已出租，卖方需保证租赁期在交付前届满，或三方签订《租赁主体变更协议》，确保买方取得租赁收益权；

户口迁移：约定“甲方应于过户后60日内将户口迁出，逾期按日支付500元违约金直至迁出为止”。

七、争议解决与合同生效

争议解决方式可选择仲裁或诉讼，如约定“任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。合同生效条件为双方签字盖章，涉及夫妻共同财产的需配偶签字确认。合同份数一般为一式四份，买卖双方各执一份，不动产登记机构备案一份，银行（如按揭）留存一份。附件作为合同组成部分具有同等效力，包括房屋平面图、设施设备清单、卖方婚姻状况证明、房屋无查封承诺等。某合同特别注明“本协议取代此前双方所有口头约定，补充协议需经双方签字捺印方为有效”。

在实际操作中，建议买卖双方在签订初步购房合同前核实房屋产权信息（可通过不动产登记中心官网查询），并留存对方身份证、房产证复印件作为合同附件。对于二手房交易，需特别注意房屋是否存在租约、违建或历史遗留的欠费问题，必要时可委托律师