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城市旧改项目尽调流程规范

城市旧改项目，因其涉及面广、历史遗留问题复杂、政策敏感性高、资金需求大、周期长等特点，对前期尽职调查（以下简称“尽调”）的专业性、全面性和深入性提出了极高要求。一份扎实的尽调报告，是项目决策、风险控制、投资回报评估及后续开发顺利推进的基石。本文旨在梳理城市旧改项目尽调的核心流程与规范要点，为相关从业者提供系统性参考。

一、项目初识与信息收集阶段

尽调工作的起点，在于对项目形成初步认知并系统性收集基础资料。此阶段的核心目标是“摸清家底”，为后续深入调查划定范围、明确重点。

1.1项目背景与概况梳理

首先需全面了解项目的来源、立项背景、政府规划意图、项目名称及大致位置。通过与项目相关方（如政府主管部门、原土地权属单位、意向合作方等）的初步沟通，获取项目简介、初步规划设想、项目推进阶段等信息。同时，收集项目所在城市及区域的发展规划、产业政策、旧改专项政策等宏观环境资料，理解项目在城市发展战略中的定位。

1.2项目范围与边界确认

明确项目的四至范围，核实土地红线图、地形图。此环节需特别注意，旧改项目的实际用地范围可能与初始告知存在差异，或涉及插花地、飞地等情况，需通过现场踏勘与图纸比对，精确锁定项目物理边界，并初步了解周边土地利用现状及未来规划。

1.3相关方信息收集与初步沟通

识别项目的关键相关方，包括但不限于：土地使用权人（单位或个人）、实际控制人、现有地上建筑物所有权人/使用权人、政府相关审批部门（住建、规划、国土、消防、环保、街道办等）、社区居委会、潜在合作方等。初步了解各方的诉求、期望、权利义务关系及潜在博弈点。

1.4基础资料清单制定与索取

根据项目类型（如旧村庄、旧厂房、旧城镇）和初步了解的情况，制定详细的资料清单，向相关方索取。核心资料通常包括：权属证明文件（土地证、房产证等）、历史批文、现状地形图、测绘报告、地质勘察报告（如有）、历次规划调整文件、已有的初步评估或可行性研究报告、债权债务相关文件（如涉及）等。对于暂不能完整提供的资料，需记录原因并在后续调查中重点跟进。

二、法律与政策合规性核查阶段

旧改项目的成功与否，在很大程度上取决于其是否符合现行法律法规及相关政策要求。此阶段是风险排查的关键，需“吹毛求疵”。

2.1土地权属与性质核查

这是法律尽调的核心。需详细核查项目地块的土地所有权性质（国有或集体）、土地使用权类型（出让、划拨、租赁等）、土地使用权人、权属来源文件的完整性与合法性、是否存在抵押、查封、共有权、地役权等权利限制。对于集体土地，需特别关注土地征收转用的可行性、程序及相关批文进展。

2.2规划条件核查

深入研究项目地块的现行控制性详细规划及相关专项规划，明确地块的规划用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、公共服务设施配套要求等核心规划指标。同时，了解项目是否符合城市更新单元规划或旧改专项规划的要求，以及未来规划调整的可能性和路径。

2.3相关审批流程与合规性审查

梳理项目从立项到实施所需的各项审批环节、审批主体及审批条件。核查项目是否已取得立项批复、规划选址意见、用地预审意见等关键前期审批文件，各项手续是否齐全、合法、有效。对于历史遗留问题，需核查其形成原因、历次处理情况及是否存在合规性瑕疵。

2.4政策适配性分析

系统研读国家、省、市及区各级关于旧改的最新政策文件，包括但不限于拆迁补偿安置政策、土地出让政策、税收优惠政策、资金扶持政策、产业导入要求等。分析项目是否符合政策适用条件，能否享受相关优惠，并预判政策变动可能对项目产生的影响。

三、现状摸查与权益厘清阶段

对项目现状的精准把握，是制定合理拆迁补偿方案、估算改造成本、规划未来开发蓝图的前提。此阶段需“脚踏实地”，深入一线。

3.1地上建筑物、构筑物及附着物调查

组织专业团队进行现场踏勘，对项目范围内所有建筑物、构筑物（包括永久性、临时性）的结构类型、建成年代、建筑面积（总建筑面积、套内面积、公摊面积）、用途（居住、商业、工业、办公等）、权属状况（自有、租赁、违建等）、建设质量、完好程度进行详细登记、测绘与评估。特别关注历史建筑、文保单位的识别与保护要求。

3.2土地使用现状调查

除建筑物外，还需调查空地、道路、公共绿地等土地的使用现状，以及是否存在违法用地情况。

3.3人口与户籍信息摸查

针对旧村庄、旧城镇改造，需对项目范围内的户籍人口、常住人口、暂住人口、非户籍常住人口等进行详细统计，了解家庭构成、年龄结构、职业状况等。这对于后续拆迁安置人口核定、安置房源需求测算至关重要。

3.4管线与基础设施摸查

调查项目范围内及周边水、电、气、暖、通讯、排水等市政管线的走向、管径、埋深、权属单位及现状。了解周边道路、公交、学校、医院、商业等公共服务设施的配套情况及承载能力，评估未来改造对基础设施