售房阴阳合同.docVIP

售房阴阳合同

售房阴阳合同是指在房屋买卖交易中，买卖双方同时签订两份或多份内容不同的合同，其中一份用于向政府部门备案登记（即“阳合同”），另一份则作为双方实际履行的依据（即“阴合同”）。这种交易模式的核心特征在于通过虚构交易价格或拆分交易款项，实现逃避税费、骗取贷款等目的。从法律性质上看，阴阳合同并非独立的合同类型，而是一种以规避监管为目的的交易策略，其本质是通过形式合法的合同文本掩盖真实交易意图，从而违反税收征管、金融监管等法律法规的强制性规定。

在实践中，售房阴阳合同主要表现为以下几种形式。最常见的是“双合同”模式，即买卖双方签订两份价格差异显著的合同：一份按照远低于市场价格的金额签订，用于在房地产交易中心备案过户，以达到减少契税、个人所得税等税费的目的；另一份则记录真实成交价格，作为双方收付款的依据。例如，一套实际成交价为500万元的房屋，备案合同可能仅约定300万元，而剩余200万元则通过“装修补偿款”“家具折价款”等名义私下支付。另一种隐蔽性更强的形式是“补充协议拆分”，即备案合同仅体现房屋本身的交易价格，而将装修、家电、车位等附属资产单独签订补充协议，通过分散合同标的降低整体税负。此外，还有部分交易通过“第三方托管”“债务抵消”等方式变相拆分款项，例如买方以替卖方偿还债务的形式支付部分房款，从而避免在合同中体现真实金额。这些操作的共同特点是通过人为割裂交易完整性，制造符合监管要求的表面合规性，实则掩盖了真实交易规模。

售房阴阳合同的法律效力认定是司法实践中的核心问题，需从合同效力、履行依据和责任划分三个层面进行分析。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，用于备案的“阳合同”因价格条款系虚假意思表示，该部分内容自始无效，但合同中关于房屋交付、违约责任等其他真实约定仍可能被认定有效。而“阴合同”作为双方真实意思的体现，若内容不违反法律强制性规定，通常会被法院认可其履行效力。例如，在上海某法院2024年的一则判决中，法院认定阴合同约定的真实房价有效，卖方需按此价格继续履行合同，但同时指出双方需补缴因签订阴阳合同产生的税款差额。值得注意的是，若阴合同存在恶意串通损害国家利益（如逃税金额巨大）、以合法形式掩盖非法目的（如洗钱、规避限购政策）等情形，可能导致整体合同无效。此时，交易双方需返还已取得的财产，过错方还需赔偿对方信赖利益损失。

签订售房阴阳合同将引发多重法律后果，涉及民事、行政和刑事责任三个维度。民事层面，合同无效或部分无效可能导致交易中断，例如买方已支付部分房款但无法办理过户，或卖方已交付房屋却无法收回全款。在2023年北京某二手房纠纷中，买方以阳合同价格主张履行，法院虽认定阴合同有效，但判决双方需先补缴税款才能继续交易，导致买方因资金链断裂被迫解除合同并承担违约责任。行政责任方面，税务机关可依据《税收征收管理法》第六十三条，对偷税行为追缴税款、加收滞纳金，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下的罚款。2024年深圳某案例显示，一套实际成交价800万元的房屋通过阴阳合同少缴税款62万元，最终买卖双方被追缴税款并各处罚款31万元。刑事责任风险则更为严重，当偷税数额占应纳税额10%以上且超过1万元时，可能构成逃税罪。2025年初上海某中介机构因协助客户签订阴阳合同，累计逃税达120万元，负责人被判处有期徒刑2年，缓刑3年，并处罚金50万元。此外，若通过虚高房价的阳合同骗取银行贷款，还可能构成骗取贷款罪，面临最高7年有期徒刑的刑罚。

对于房屋交易双方而言，阴阳合同的风险贯穿交易全流程，且可能在交易完成后长期存在。卖方的主要风险集中在收款环节，部分买方可能以备案合同为依据拒绝支付差额房款，或在过户后以合同无效为由要求返还已付款项。2024年广州某案例中，卖方在完成过户后仅收到备案合同约定的350万元，买方拒绝支付剩余150万元差额，法院虽支持卖方的差额主张，但耗时9个月的诉讼导致卖方资金周转严重受损。买方则面临产权瑕疵风险，若房屋价格大幅上涨，卖方可能以合同无效为由主张解除交易，此时买方已支付的装修费用、贷款利息等均可能无法全额追偿。更为隐蔽的是二次交易风险，当买方未来出售房屋时，由于备案价远低于实际购入价，土地增值税、个人所得税的计税基础将显著提高，可能导致税负增加数十万元。此外，阴阳合同还可能引发连锁纠纷，例如装修补偿款未实际支付导致装修公司追责，或私下支付的款项因缺乏监管而被挪用，这些风险往往在交易完成后数年才爆发。

防范售房阴阳合同风险需从交易流程、合同规范和证据留存三个方面构建保障体系。在交易初期，买卖双方应通过正规中介机构进行房源核验，要求中介出具经住建部门备案的交易方案，明确告知税费计算依据和支付方式。合同签订时，应采用政府部门发布的示范文本，对房屋价款、