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房地产估价师知识考试题及答案

一、单项选择题（每题1分，共20分）

1.房地产估价的基本原则不包括（）

A.合法原则

B.替代原则

C.收益最大化原则

D.最高最佳利用原则

答案：C

2.市场比较法中，选取的可比实例数量一般为（）

A.1-2个

B.3-5个

C.5-7个

D.7-9个

答案：B

3.成本法评估房地产价值时，不包括以下哪项成本（）

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.利润

答案：D（利润不属于成本，成本法中成本包含土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等）

4.收益法评估房地产价值时，对未来净收益的预测应基于（）

A.当前市场情况

B.过去的收益情况

C.合理的假设和分析

D.随意估计

答案：C

5.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，不包括（）

A.建筑物

B.土地

C.权益

D.装修

答案：C

6.以下哪种房地产不适合用市场比较法评估（）

A.普通住宅

B.写字楼

C.特殊用途房地产

D.商铺

答案：C

7.房地产估价报告有效期一般为（）

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

答案：B

8.建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，以下属于功能折旧的是（）

A.建筑物因风吹日晒出现的破损

B.建筑物设计过时

C.周边环境变化导致房地产价值降低

D.建筑物因火灾受损

答案：B

9.土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

答案：D

10.房地产估价师注册有效期为（）

A.一年

B.两年

C.三年

D.四年

答案：C

11.用收益法评估房地产时，报酬率的确定方法不包括（）

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.成本加成法

答案：D

12.房地产市场状况调整的内容不包括（）

A.交易日期调整

B.市场供求关系调整

C.房地产状况调整

D.市场价格水平调整

答案：C（房地产状况调整与市场状况调整并列，不属于市场状况调整内容）

13.以下关于房地产抵押的说法，错误的是（）

A.以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押

B.以划拨方式取得的土地使用权，不得设定抵押

C.房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理

D.抵押人可以将几宗房地产一并抵押

答案：B（以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准后可以设定抵押）

14.房地产估价的程序中，不包括以下哪一步骤（）

A.受理估价委托

B.制定估价作业方案

C.进行实地查勘

D.确定房地产价格

答案：D（是得出房地产价值评估结论，而不是确定房地产价格，价格由市场等多种因素决定）

15.房地产的特性不包括（）

A.不可移动性

B.独一无二性

C.保值增值性

D.随意改变性

答案：D

16.运用假设开发法评估房地产价值时，开发完成后的价值是指（）

A.开发完成时的房地产市场价值

B.开发完成时的房地产现状价值

C.开发完成时的房地产重置价值

D.开发完成时的房地产成本价值

答案：A

17.房地产估价机构资质等级分为（）

A.一级、二级、三级

B.甲级、乙级、丙级

C.A级、B级、C级

D.一级、二级、三级、四级

答案：A

18.以下哪种情况会导致房地产价值下降（）

A.周边新建大型商场

B.城市规划中该区域为重点发展区域

C.房地产所在区域交通条件改善

D.房地产所在区域环境污染加重

答案：D

19.房地产估价师在估价过程中应遵循的职业道德不包括（）

A.独立、客观、公正

B.保守秘密

C.允许他人以自己名义从事估价业务

D.诚实正直

答案：C

20.市场比较法中，可比实例与估价对象应在（）等方面具有可比性。

A.区位、权益、实物

B.区位、市场、实物

C.权益、市场、实物

D.区位、权益、市场

答案：A

二、多项选择题（每题2分，共20分）

1.房地产估价的方法有（）

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

答案：ABCD

2.房地产的权益包括（）

A.所有权

B.使用权

C.租赁权

D.抵押权

答案：ABCD

3.市场比较法中选取可比实例的要求有（）

A.可比实例与估价对象所处的地区应相同或相近

B.可比实例的用途应与估价对象的用途相同

C.可比实例的规模应与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交日期应与估价时点接近

答案：ABCD

4.成本法评估房地