绵阳综合项目房地产市场调研分析报告.docVIP

前言

为了向企业高层投资决议提供参考数据，同时为下一步项现在期策划工作准备基础资料，投资企业项目投资部牟志刚、袁鹰于9月17—22日对绵阳市区目标地块开发所包含到自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步前期市场调查。经过考察现场、造访相关职能部门，取得了大量原始材料，并形成了初步调查汇报，供领导参阅。

第一部分目标地块环境分析

第一节目标地块(财贸校地块)环境分析

一、地块位置及边界：

地块在绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米滨河南路及河宽约400米涪江；东临建设中青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米安昌河在此和涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪和涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米水面；南临一条计划中道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁学生宿舍、职员食堂及部分老师宿舍。

（详见附图一）

二、面积指标：

该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。

三、地块形状：

地块外型类似于一个不规则梯型。东边因紧临青年广场环形道路而形成弧型边界。

四、地表附着物：

整个地块地面距周围道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾难时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较坚固。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层教学楼；西南角处有一座高8层综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其它地面均长着部分杂草。

现有街道情况

目标地块周围现没有成型商业街道，依据现场考察来看，此地块商铺开发只能做滨河南路及青年广场地边，和原财贸校内道路。

地块权属及相关情况

成全部中盛实业发展企业在今年八月参与该地块招标，经过其特殊关系渠道及总计划，取得了该地块土地使用权（见绵国土函[]136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款30%（即￥870万元），按要求本月底前需支付总地款40%（即￥1160万元），所剩30%地款在今年12月31日前付清。现在在76万元/亩左右。中盛企业迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。

周围环境区位分析

自然环境

（一）、自然景观：

目标地块在三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致群山形成较为壮观自然景观；在建青年广场及滨河南路两旁树木将会形成一片漂亮绿化景观，（广场计划今年11月份完工）。

（二）、环境污染情况

因为绵阳市定位为全国唯一一座“科技城“，市区全部污染企业均已拆迁，城市污水处理很好，地块所处位置自然景观优异，

所以该地块环境污染情况良好。

人文景观

紧临目标地块东侧青年广场建成后将为目标地块开发带来一个很好卖点。

在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块周围环境大为增色。

社会环境

（一）、人居环境

该地块所处涪城区是绵阳市经济、政治、文化中心，企机关众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。

各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，含有了居家方便性、舒适性。

（二）、社会治安环境

绵阳市整体社会治安情况很好，目标地块在城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧“南河花园”时有小偷入室行窃现象，同时地块东侧青年广场修建中，人员较杂，加之河边绿树成荫，灯光较暗，存在一定治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是部分兜风车辆时有经过。

（三）、商务情况

因为绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内宾馆如临园宾馆、新华饭店天天住房入住率达80%以上，是当地入住率最高宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿集中地。

小区生活配套

一、市政配套

道路和交通

目标地块关键组织交通干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”道路，现在经过“南河花园”干道仅修至“南河花园”还未通到目标地块，伴随青年广场完工，此路也将连通。

现在当地人均车辆数较多，街上过往代步车关键是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。听说该市城市通畅工程居全