滨江小区物业管理专项方案.docVIP

物业管理方案

一、物业管理前期筹备工作

（一）聘用有资质管理人员、水电工、保安人员，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局等资料，加强培训，为后续工作打下基础，为业主处理后顾之忧。

（二）建立整理项目标具体资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制订《小区业主条约》，《物业岗位职责》，和职员工作规章制度。

（四）制订具体设备信息立案资料，设施保养计划，房屋保养计划和检验制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《消防系统维护计划》等。

二、物业移交和接管

1、工程技术资料：

（一）建筑工程完工验收合格证书或完工验收立案表；

（二）建筑工程消防验收合格证书；

（三）建筑工程验收质量确保书；

（四）建筑工程配套设施综合验收合格证书（包含屋面避雷）；

（五）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备安装检验、合格证书；供水、燃气管道试压汇报及供电系统检验合格证；

（六）完工图；包含小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸（以备工程维修及小区达标使用）；

电梯使用合格证；

机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包含楼宇本体，公共配套设施，机电设备接管验收。

（一）其项目和标准以下：楼宇本体、楼地面、内墙面、天棚抹灰、门窗、楼梯扶手、公共照明、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给水设施、排水管道、其它配电设施。

（二）公共配套设施：散水坡、路灯、装饰灯、灯柱、绿化、道路、消防系统、楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱、保安岗亭、保安道闸、停车场地面、单车、摩托车棚、明沟、暗沟排水、沉沙井、检验井、化粪池排水、护坡、挡土墙、台阶、招牌、广告牌。

（三）机电设备：电梯、变配电设备、发电机、风机、消防、监控设备。对接管设施设备检验后建立对应物业设施、设备台帐。

室内部分接管验收：入户门、卫生间、阳台、各排水管、电源箱、电源线、有线电视、电话线、网络可视兑奖、室内卫生间、厨房防水、燃气管道，土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、组织机构

物业经理

副经理

副经理

绿化保洁部安防事务部工程部

绿化保洁部

安防事务部

工程部

办公室

组长组长组长

组长

组长

组长

会计收费员物管员出纳

会

计

收费员

物管员

出

纳

水电工设备维护

水电工

设备维护

绿化工外围保洁员楼层保洁员空调运行班水电运行班

绿化工

外围保洁员

楼层保洁员

空调运行班

水电运行班

四、工资待遇

1、项目物业经理1人，全方面负责小区日常事务管理。工资按3500元/月发放。

用户服务人员2人，负责楼宇检验服务及收费等。工资按2500元/月发放。

会计、出纳各一人，负责办公室日常账务事宜，工资按2500元/月发放。

3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。工资按2800元/月发放。

4、保洁工2人，负责小区公共卫生，全日制保洁。工资按1500元/月发放。

5、保安4人，负责小区安保工作，二十四小时值班。工资按1500元/月发放。

五、工作职责

经理岗位职责

一、依据董事会授权，全方面主持企业管理工作；

二、落实落实中、省、市物业管理相关政策法规，立即确定或调整企业发展和经营方向；

三、分管企业综合管理及财务工作，每六个月进行一次财务分析，年底向董事会汇报财务运行情况；

四、负责企业人事管理，提出人员招聘、解聘、工资待遇方案，报董事会同意；

五、负责企业业务开拓，审定企业发展计划、方案，并组织实施；

六、全方面负责企业安全、卫生管理，审定突发事件处理方案，并监督落实；

七、协调小区业主委员会成立，组织实施业主委员会议定相关事宜；

八、审定设施设备大修计划，报董事会同意后组织实施；

九、负责企业外事工作；

十、落实董事会议定其它工作。

副经理岗位职责

一、负责确定企业中长久发展计划、年度计划、报经理审定后组织实施；

二、分管用户服务工作，负责处理各类投诉，排查矛盾纠纷；

三、负责企业和小区文化建设、职员教育等工作；

四、分管水、电费及物业管理费征收缴纳工作；

五、负责各类财务报表、税务报表制作、报送工作；

六、负责职员工作考评；

七、组织对职员培训活动；

八、协调、监督各部门落实岗位工作目标任务；

九、提出办公用具、办公设施采购计划，报经理审定后实施；

十、完成经理交办其它工作。

会计岗位职责

一、严格根据《会计法》和《物业管理企业财务管理要求》处理一切业务，做到遵纪遵法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。

二、努力钻研业务，不停丰富会计理论知识，提升业务水平和工作能力，做好本职员作。

三、认真编制并严格实施财