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农村住宅公寓买房合同

一、合同主体资格的法定要求

农村住宅公寓交易的核心前提是确认买卖双方的主体资格合法性。根据2025年《农村宅基地和住宅管理条例》及中央一号文件规定，买方必须为本集体经济组织成员，即户籍在本村且享有集体资产分配权的村民。非本村成员（含城镇居民、外村村民）不得通过购买、赠与等方式取得宅基地使用权及地上住宅所有权，此类交易将直接导致合同无效。实践中，卖方需向村委会提交买方的户口簿、身份证及集体经济组织成员证明，经公示无异议后，方可签订合同。

卖方需确保对交易住宅拥有合法产权，需提供宅基地批准书、乡村规划建设许可证及不动产权证书（2027年前未完成确权的，可提供乡镇政府出具的产权证明）。若住宅为继承、分家析产所得，还需补充继承公证书或分家协议，确保产权无争议。存在产权纠纷的住宅需先通过村委会调解或司法程序解决争议，否则交易无法进行。

二、产权条款的核心内容

（一）宅基地所有权与使用权分离

合同中必须明确标注：宅基地所有权归村集体所有，买方仅取得住宅使用权及宅基地使用权，使用期限与住宅存续年限一致。若住宅因自然灾害倒塌或拆除后未在2年内重建，宅基地使用权将由村集体无偿收回。此外，城镇户籍子女虽可继承农村住宅，但不得翻建、扩建，仅能对原有结构进行修缮，且需定期向村委会报备维护情况。

（二）禁止变相交易与用途限制

合同需载明“不得违反‘一户一宅’原则”，即买方需承诺其在本村无其他宅基地，且交易住宅面积不超过当地标准（平原地区通常不超过80-120平方米，山区可放宽至150平方米）。若买方因继承、分户等特殊原因形成“一户多宅”，总面积需符合当地规定，超标的超额部分不予确权。同时，严禁以“合作开发”“民宿经营”等名义变相买卖宅基地，此类条款将被认定为恶意规避政策，导致合同整体无效。

三、面积与质量的约定规范

（一）面积计算与差异处理

合同应明确住宅的建筑面积（含主体结构与附属设施）及宅基地使用面积，并附具由乡镇测绘机构出具的测绘报告。若实测面积与合同约定误差超过3%，买方有权解除合同并要求卖方退还已付款项；误差在3%以内的，需按实测面积结算房款。对于超占耕地、林地的违规面积，需在交易前由卖方自行整改，否则不予办理过户手续。

（二）质量标准与保修责任

2025年新规要求农村住宅需符合抗震、防火及节能标准，合同中应注明房屋的抗震等级（不低于当地设防烈度）、墙体保温性能（节能率≥30%）及建筑材料规格（如钢筋强度、混凝土标号）。卖方需提供施工单位出具的质量验收报告，若交付后5年内出现地基下沉、墙体开裂等结构性问题，卖方需承担维修费用或赔偿损失。对于装修部分（如门窗、水电管线），保修期限由双方协商，但不得低于1年。

四、交易流程的合规性要求

（一）前置审批与公示程序

交易前，卖方需向村委会提交《农村宅基地使用权转让申请表》，经村民代表会议表决通过后公示15天。公示无异议的，由乡镇政府农业农村部门审核买方资格，自然资源部门核查宅基地合法性，住建部门确认房屋质量合规性，三部门联合审批通过后方可签订合同。审批时限自材料提交齐全之日起不超过30个工作日。

（二）款项支付与权属过户

合同应约定分期付款方式：首付款不超过总房款的50%（需存入乡镇政府指定监管账户），剩余款项待不动产权变更登记完成后支付。过户时需提交合同、审批文件、测绘报告等材料，由县级自然资源部门在20个工作日内完成登记，颁发标注“集体建设用地使用权”的不动产权证书。需注意，非本村成员购买的住宅无法办理过户，仅能签订租赁协议（租期最长20年）。

五、违约责任的细化条款

（一）卖方违约情形

若卖方隐瞒住宅产权纠纷、违规建设等事实，买方有权解除合同，并要求卖方按房款总额的20%支付违约金；

逾期交付住宅超过60日，买方可选择继续履行合同（卖方需按日支付房款万分之五的滞纳金）或解除合同（卖方退还全款并赔偿装修损失）；

若因卖方原因导致无法办理过户，需退还已付款项并赔偿买方为交易支出的合理费用（如测绘费、律师费）。

（二）买方违约情形

买方非集体经济组织成员的，合同自始无效，已付款项由卖方无息退还，双方按照过错比例分担损失；

逾期付款超过30日，卖方有权解除合同，买方需支付房款10%的违约金，且已支付的定金不予退还；

买方擅自改变住宅用途（如改为工业厂房）或违规翻建的，卖方有权要求恢复原状，若造成结构损坏需承担维修责任。

六、争议解决与政策衔接

合同需明确争议解决方式，优先通过村委会调解，调解不成的可提交乡镇农村土地承包仲裁委员会仲裁，或向不动产所在地法院提起诉讼。同时，需注明“若遇国家政策调整（如征地拆迁），补偿款归买方所有，但宅基地补偿部分需返还村集体”。对于2025年前已发生的存量交易，若符合“历史遗留问题”认定条件（如1999年前建造、无手续但符合安全标准），可通过补办确权登