最高法院新建筑合同司法解释.docxVIP

一、最新司法解释文件

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）

适用于所有合同纠纷，包括建设工程合同，强调诚信原则、细化合同效力与履行规则。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）

现行专门针对建设工程合同的核心司法解释，2023年司法实践进一步明确其适用细节。

二、新规核心变化与实务要点

（一）合同效力与“黑白合同”

合同无效情形细化

新增无效情形：

以虚假意思表示签订合同（如“走形式招标”规避监管）；

未取得建设工程规划许可证等审批手续且在一审辩论终结前仍未补办。

无效合同处理：

工程验收合格的，可参照合同折价补偿；

承包人对工程质量缺陷造成损失的，需承担赔偿责任（即使合同无效）。

“黑白合同”规则强化

实质性内容认定：除价款、工期、质量外，新增工程范围、违约责任等为实质性条款；

例外情形：因设计变更、规划调整等客观原因签订的补充协议，不作为“黑合同”。

（二）工程价款结算与优先权

价款结算依据

明确“以送审价为准”的条件：发包人逾期未答复结算文件，且承包人能证明已催告的，可按送审价结算；

新增“背靠背条款”效力：总包合同中约定“以业主支付为前提”的条款，若业主久拖不付，总包方不得以此对抗分包方（需结合诚信原则个案判断）。

优先受偿权规则完善

行使期限：明确为18个月，自发包人应付工程款之日起算（逾期丧失）；

范围扩大：包括利息、违约金、损害赔偿金（原仅限工程款本金）；

放弃优先权的限制：若损害建筑工人利益，放弃行为无效。

（三）实际施工人权利与责任

起诉权收紧

实际施工人突破合同相对性起诉发包人的，需证明发包人欠付工程款，且转包人/违法分包人怠于行使权利；

防止滥用诉权，避免发包人被多重诉讼缠身。

挂靠责任连带化

挂靠人与被挂靠人对工程质量问题承担连带责任；

发包人明知挂靠的，可直接要求挂靠人履行合同义务。

（四）工程质量与验收

单方验收效力

发包人擅自使用未验收工程的，视为质量合格，但承包人仍需对地基和主体结构质量终身担责；

承包人未履行保修义务的，发包人可自行修复并索赔费用（需保留维修凭证）。

质量鉴定程序优化

法院可依职权启动鉴定，但需避免重复鉴定；

当事人拒不配合鉴定的，承担举证不能后果。

三、2023年司法政策导向

严打虚假诉讼与恶意拖延结算

对虚构工程量、伪造签证等行为，法院可直接罚款、拘留，构成犯罪的移送公安；

发包人无正当理由拖延结算的，可推定承包人主张的结算金额成立。

农民工权益保护强化

实际施工人拖欠农民工工资的，发包人需在欠付工程款范围内先行垫付；

总包方需建立农民工工资专用账户，未落实的承担连带责任。

四、实务应对策略

合同签订阶段

明确约定实质性条款，避免“黑白合同”风险；

删除或限制“背靠背条款”，确保分包款项支付独立性。

履约管理

及时办理签证、索赔文件，固定书面证据；

工程竣工后立即催告结算，保留送达记录。

优先权行使

在18个月内通过书面催告、诉讼或仲裁主张优先权；

避免通过协议放弃优先权（尤其涉及农民工工资时）。

五、典型案例参考

（2023）最高法民终XX号

发包人擅自使用未验收厂房，法院认定视为质量合格，但承包人对地坪开裂承担保修责任。

（2022）最高法民申XX号

总包方以“背靠背条款”拒付分包款，因业主拖欠系自身过错，法院判决总包方先行支付。

六、总结

核心文件：2023年《合同编通则解释》+《建设工程施工合同解释（一）》；

重点变化：合同无效情形扩展、优先权范围扩大、实际施工人诉权限制；

风险提示：虚假诉讼打击趋严，农民工工资保护升级。

建议企业结合新规修订合同模板、完善内控流程，必要时咨询专业律师以规避合规风险。